1.3.1 Vermieter ist Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann grundsätzlich auch wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen, da es nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft insoweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit (z. B. Ehepaar). Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrags. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn sich diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage zusammengeschlossen haben.
Zeitpunkt der Gesellschafterzugehörigkeit
Obiges gilt auch dann, wenn der Gesellschafter bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag der Gesellschaft noch nicht angehört hat. Diese Rechtslage hat der BGH bestätigt: Gesellschafter einer GbR dürfen nicht schlechter gestellt werden als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit.
1.3.2 Vermieter ist eine Kommanditgesellschaft
Dagegen kommt bei einer Kommanditgesellschaft (KG) als Vermieterin Eigenbedarf bereits begrifflich nicht in Betracht, da eine KG Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für "Familien- oder Haushaltsangehörige" benötigen kann. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG, der nicht Gesellschafter ist. In Betracht kommt insofern jedoch eine Kündigung wegen "Betriebsbedarf".
1.3.3 Vermieter ist eine GmbH & Co. KG
Auch eine GmbH und Co. KG kann ein Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen. Eine vergleichbare Situation wie bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) besteht nicht. Die Rechtsform einer GbR entsteht oftmals zufällig, und daher wäre die unterschiedliche Behandlung der Vermietung durch eine GbR einerseits und durch eine einfache Vermietermehrheit (z. B. Bruchteils- oder Erbengemeinschaft) andererseits willkürlich. Im Gegensatz zur GbR ist die Bildung einer Handels- oder Kommanditgesellschaft jedoch nicht "zufällig", sondern beruht auf einer bewussten Entscheidung aufgrund
- wirtschaftlicher,
- steuerlicher oder
haftungsrechtlicher Überlegungen.
Dies gilt auch dann, wenn es sich bei der Vermieterin um eine "personalistisch gebundene, vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft" handelt. Auch ein "Betriebsbedarf" ist nicht gegeben, wenn lediglich ein persönlicher Nutzungswunsch der Kommanditisten oder Gesellschafter oder Geschäftsführer der Komplementärin besteht.
1.3.4 Vermieter ist eine GmbH
Gleiches gilt für juristische Personen (z. B. Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH). Diese haben kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs, da die Räumlichkeiten von einer juristischen Person nicht als "Wohnung" benutzt werden können. Es genügt nicht, wenn ein Gesellschafter, gesetzlicher Vertreter oder ein Angestellter der juristischen Person die Räume nutzen will. Der Nutzungswillige gehört in diesen Fällen nicht zum privilegierten Personenkreis, da er weder Vermieter noch Angehöriger ist. Für Alleingesellschafter, die über die Mietsache wirtschaftlich verfügen können, gilt nichts anderes.
Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil (hier: 5/100) an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person überträgt, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen. Die anschließende Kündigung ist rechtsmissbräuchlich und somit nicht wirksam. In dem vom BGH entschiedenen Fall übertrug eine Aktiengesellschaft nach einer zuvor gescheiterten Eigenbedarfskündigung nach anwaltlicher Beratung schenkungsweise einen 5/100-Miteigentumsanteil an der Wohnung an die 18-jährige Tochter des Vorstands. Nach Vollzug der Schenkung wurde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs der Tochter erneut gekündigt und schließlich mangels erfolgter Herausgabe Räumungsklage erhoben.
Beide Vorinstanzen sowie der BGH sahen die Kündigung als rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam an, weil durch die schenkweise Übertragung eines unbedeutenden Miteigentumsanteils keine nennenswerte Änderung der Eigentums- bzw. der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt ist und dadurch nur der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung durch die Aktiengesellschaft umgangen werden sollte.
1.3.5 Nießbrauchberechtigter
Auch ein Nießbrauchsberechtigter, der z. B. das Eigentum an der Immobilie seinen Kindern übertragen, sich aber den Nießbrauch (Mieteinnahmen) vorbehalten hat, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erklären; er muss nicht zugleich Eigentümer der Immobilie sein.