Eigenbedarfskündigung / 14 Wegfall des Eigenbedarfs

Fallen die in der Eigenbedarfskündigung geltend gemachten Gründe nachträglich weg (z. B. weil die begünstigte Person inzwischen eine andere Wohnung bezogen hat oder verstorben ist), ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter davon zu unterrichten und auf dessen Verlangen das Mietverhältnis fortzusetzen.

Unterlässt der Vermieter die Unterrichtung des Mieters und verfolgt den auf seine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch weiter, obwohl sein Eigennutzungswunsch im Moment des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht mehr von der konkreten Absicht zur alsbaldigen Umsetzung getragen ist, handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich. Er kann sich dann nicht auf die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses berufen (z. B. bei unabsehbarer Verzögerung der ursprünglichen Vermieterplanung nach einem schweren Unfall vor Ablauf der Kündigungsfrist).^[1]

[1] LG Berlin, Urteil v. 29.1.2019, 67 S 9/18.

14.1 Zeitpunkt

Wichtig

Information des Mieters nur bis Fristablauf

Allerdings besteht diese Mitteilungspflicht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, d. h. bis zu dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis endet.^[1]

Fällt der Eigenbedarf also vor Ablauf der Kündigungsfrist und Räumung der Wohnung weg, trifft den Vermieter auch eine strafrechtlich relevante Hinweispflicht gegenüber dem Mieter, auf die veränderte Lage hinzuweisen. Bei Verstoß gegen diese Pflicht kann ein Betrug durch Unterlassen vorliegen.^[2]

Das Entfallen der Eigenbedarfsgründe nach diesem Zeitpunkt ist unerheblich. Ein Hinausschieben dieses Zeitpunkts über das Ende des Mietverhältnisses hinaus, z. B. bis zum Ablauf einer gerichtlichen Räumungsfrist oder bis zur Räumung der Wohnung durch den Mieter, wird vom BGH abgelehnt, weil dadurch der vertragsuntreue Mieter, der es auf einen Prozess ankommen lässt, privilegiert würde gegenüber dem vertragstreuen Mieter, der pünktlich zum Ablauf der Kündigungsfrist ausgezogen ist.

Anders ist die Rechtslage, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist berechtigterweise weiter bewohnt, z. B. wegen eines zwischenzeitlich geschlossenen Räumungsvergleichs. In diesem Fall kann die unterlassene Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs Schadensersatzansprüche des Mieters auch dann begründen, wenn der Räumungsvergleich "im Hinblick auf den geltend gemachten Eigenbedarf" geschlossen worden ist.^[3]

Die Mitteilungspflicht des Vermieters entfällt ferner, wenn der Mieter bereits vor dem Wegfall des Kündigungsgrunds die Wohnung geräumt hatte.^[4]

Die Hinweis(Garanten)pflicht besteht grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs und noch vor dessen Wegfall mit dem Vermieter einen rechtswirksamen gerichtlichen Räumungsvergleich abgeschlossen hat. Insofern ist dem Vermieter zur Aufklärung des Mieters eine angemessene Frist zuzubilligen, die sich nach den Umständen des Einzelfalls bemisst.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 9.11.2005, VIII ZR 339/04, WuM 2005, 782; bestätigt durch BVerfG, Beschluss v. 18.4.2006, 1 BvR 31/06, WuM 2006, 300.

[2] BayObLG, Urteil v. 5.2.1987, RReg 3 St 174/86, NJW 1987, 1654.

[3] AG Gießen, Urteil v. 16.6.2014, 48 C 231/13, WuM 2014, 561.

[4] OLG Karlsruhe, RE v. 7.10.1981, 3 REMiet 6/81, NJW 1982, 54.

[5] BayObLG, a. a. O..

14.2 Aufhebung des Mietvertrages

Entfällt während der Dauer der Kündigungsfrist der geltend gemachte Eigenbedarf wegen neuer Planungen des Vermieters (z. B. Nutzung einer nach der Kündigung erworbenen Wohnung), muss der Vermieter dem Mieter einen Vertrag über die Aufhebung der Kündigungswirkung anbieten. Unterlässt er dies, entfallen gleichwohl die Wirkungen der ursprünglichen Kündigung. Erweisen sich die Planungen des Vermieters nachträglich als hinfällig, muss er erneut wegen Eigenbedarfs kündigen, da nachträglich entstandene Kündigungsgründe i. S. v. § 573 Abs. 3 BGB nur dann berücksichtigt werden, wenn diese durchgehend während des Laufs der Kündigungsfrist bestanden haben. Sind die in der Kündigung dargestellten ursprünglich bestehenden Gründe während der Kündigungsfrist entfallen und später nachträglich neue Kündigungsgründe entstanden, bedarf es immer einer erneuten Kündigung.^[1]

Schließen die Parteien nach einer Eigenbedarfskündigung jedoch unter Aufrechterhaltung ihrer Rechtsstandpunkte zur Beilegung des Streits über die Berechtigung der Kündigung einen Mietaufhebungsvertrag, hat ein Wegfall des Eigenbedarfsgrunds vor Auszug des Mieters keinen Einfluss auf die Wirksamkeit dieses Aufhebungsvertrags, da in diesem Fall das Fortbestehen des Eigenbedarfs gerade nicht zur Geschäftsgrundlage des Aufhebungsvertrags geworden ist. Vielmehr sollte durch dessen Abschluss ein eigenständiger und unabhängig von der Kündigung wirksamer Beendigungsgrund geschaffen werden.^[2]

[1] AG Hamburg, Urteil v. 19.4.2005, 48 C 558/04, WuM 2006, 160.

[2] LG Stuttgart, Urteil v. 16.7.2004, 5 S 37/04, DWW 2004, 225.

14.3 Verspätung der Mitteilung

Eine verspätete Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs kann den Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz verpflichten, es sei denn, der Auszug des Mieters entsprach ohnehin seinen Vorstellungen, u...