Eigenbedarfskündigung / 3 Berechtigte Interessen des Vermieters

Wichtig

Benötigen der Mieträume

Ein "Benötigen" der vermieteten Räume (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist gegeben, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat.^[1]

[1] BGH, RE v. 20.1.1988, VIII ARZ 4/87, DWW 1988, 78.

3.1 Verwendung für Familienangehörige

Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund ist gegeben, wenn ein volljähriges Kind des Vermieters, das noch bei seinen Eltern wohnt, zwecks Gründung eines eigenen Hausstands in die vermietete Wohnung einziehen will.^[1] Insofern steht einer Kündigung wegen Eigenbedarfs auch nicht entgegen, dass das Kind unverheiratet ist und mit einem Partner in lediglich eheähnlicher Lebensgemeinschaft zusammenlebt.^[2]

Den Eltern, die dem Mieter ihrer Wohnung kündigen, um diese ihrem Kind zur Nutzung zur Verfügung zu stellen, weil anderenfalls die Gefahr bestünde, dass sich das Kind vom Elternhaus löst, kann nicht entgegengehalten werden, Eigenbedarf liege nicht vor, weil das Kind im Haus der Eltern ausreichend untergebracht ist.

Hinweis

Keine konkrete Beschreibung der Wohnverhältnisse des Kindes notwendig

In der Kündigung wegen Eigenbedarfs für ein volljähriges Kind, das (erstmals) einen eigenen Hausstand gründen will, braucht nur dies ausgeführt zu werden. Es ist nicht erforderlich, die zur Zeit der Kündigung bestehenden konkreten Wohnverhältnisse des Kindes darzustellen. Ferner müssen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht wiederholt werden. Zu Beweiszwecken empfiehlt sich jedoch eine nochmalige kurze Darstellung.^[3]

Einem Eigenbedarf steht auch nicht entgegen, dass der Familienangehörige die Miete nicht aufbringen kann, da es dem Vermieter freisteht, die Wohnung (teilweise) unentgeltlich zu überlassen.^[4]

Der bloße Wunsch des Vermieters, seine Wohnung einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen oder selbst zu nutzen, rechtfertigt die Eigenbedarfskündigung jedoch nicht.^[5]

[1] Vgl. z. B. LG München I, WuM 1994, 538.

[2] Vgl. OLG Karlsruhe, RE v. 14.1.1982, 9 REMiet 3/81, DWW 1982, 271.

[3] BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10.

[4] LG Köln, Urteil v. 30.6.1993, 10 S 118/93, WuM 1995, 110; LG Berlin, Urteil v. 21.9.1999, 64 S 113/99, ZMR 1999, 825.

[5] BGH, a. a. O.; entgegen OLG Hamburg, RE v. 10.12.1985, 4 U 88/85, NJW 1986, 852.

3.2 Verwendung für sich selbst

Achtung

Sorgfältige Bedarfsprüfung bei vorausgegangenen Streitigkeiten

Die Bedarfsgründe sind besonders sorgfältig zu prüfen, wenn der Kündigung wegen Eigenbedarfs Meinungsverschiedenheiten oder Streitigkeiten, z. B. über eine Mieterhöhung vorausgegangen sind.^[1]

[1] LG Köln, Beschluss v. 24.3.2010, 6 S 345/09, WuM 2012, 329.

3.2.1 Erwerb einer vermieteten Wohnung

Hinweis

Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung

Für den Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung, der noch zur Miete wohnt und die Wohnung zur Selbstnutzung erworben hat, ist bereits der Wunsch, "Herr der eigenen vier Wände" zu sein, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, der zur Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt.^[1] Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter zunächst aus der von ihm bewohnten Eigentumswohnung aus persönlichen Gründen auszieht und sie vermietet, einige Zeit später (hier: 3 ½ Jahre) aber den Entschluss fasst, wieder dorthin zurückkehren zu wollen.^[2]

Eine andere Beurteilung würde den Erwerber in die Rolle des reinen Kapitalanlegers drängen und ihm in verfassungsrechtlich unzulässiger Weise eine nicht gewünschte Lebensgestaltung aufzwingen. Weiter ist nicht erforderlich, dass der Vermieter bislang unzureichend oder zu teuer untergebracht ist.^[3] Deshalb ist der Vermieter, der sich eine Wohnung gekauft hat, um dort seinen Altersruhesitz zu haben, mit der Kündigung des Mietverhältnisses über diese Wohnung nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil seine eigenen Wohnräume nicht größer sind als die Wohnung, die er bei Erklärung der Kündigung nutzt.^[4]

[1] BVerfG, Beschluss v. 11.11.1993, 1 BvR 696/93, WuM 1993, 729.

[2] LG München I, Urteil v. 7.1.2015, 14 S 2367/14, NZM 2015, 932.

[3] BVerfG, a. a. O..

[4] Vgl. LG Kiel, Urteil v. 31.1.1991, 1 S 267/89, WuM 1991, 490, für den Fall, dass ein Altbauer seine Altenteilswohnung nutzen will.

3.2.2 Altersruhesitz

Der Vermieter kann selbst bestimmen, wie er seine Lebensführung im Alter organisieren will. Er muss sich daher nicht auf eine andere Art der Betreuung verweisen lassen, auch wenn diese finanziell und örtlich möglich wäre.^[1]

Praxis-Beispiel

Wohnung als Altersruhesitz

Dementsprechend kann ein 65 Jahre alter Vermieter, der seinen Lebensmittelpunkt nach Beendigung seiner beruflichen Laufbahn künftig in seine Heimatstadt verlegen will, auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er in seinem gegenwärtigen Wohnort in einem eigenen Haus lebt.^[2]

Einer eingehenden Begründung der Kündigung bedarf es, wenn der in einem eigenen Einfamilienhaus wohnende Vermieter eine wesentlich kleinere Etagenwohnung als Altersruhesitz nutzen will. Insofern ist auch darzulegen, ob die gekündigte Wohnung lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll.^[3]

So ist ein berechtigtes Interesse ...