Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Rechtsbeschwerdeeinlegung zu Protokoll des Rechtspflegers
Normenkette
§ 15 WEG, § 18 WEG, § 23 Abs. 2 WEG, § 28 WEG, § 22 Abs. 2 FGG
Kommentar
1. Ein Beschluss über eine Verwalterentlastung kann nicht nur teilweise für ungültig erklärt werden; bei geltend gemachten Beanstandungen einer Verwaltertätigkeit, also auch Einzelbeanstandungen, die zu einem Schadenersatzanspruch gegen die Verwaltung führen könnten, ist eine Entlastung für das betreffende Geschäftsjahr insgesamt zu versagen, ein Entlastungsmehrheitsbeschluss deshalb auch insgesamt für ungültig zu erklären.
2. Wird eine Abrechnung in mehreren losen Seiten vorgelegt, ohne dass diese Seiten vom Verwalter unterzeichnet wurden, kann darauf eine Abrechnungsgenehmigungs-Beschlussanfechtung nicht gestützt werden, wenn insoweit keine Unsicherheiten über den Ersteller der Abrechnung auftreten. Wird die Beschlussanfechtung auf formelle Fragen des Abrechnungsbildes bei ansonsten bestehender Richtigkeit und Vollständigkeit gestützt, geht diese Anfechtungsbegründung ins Leere, wenn sich die Eigentümermehrheit mit geringeren formellen Anforderungen an die Jahresabrechnung zufrieden gegeben hat. Mit einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss ist die in welcher Form auch immer vorgelegte Jahresabrechnung unter den Wohnungseigentümern als verbindlich festgelegt. Auch auf formell evtl. unzureichende Beschlussentwürfe kann ein einzelner Eigentümer seine Anfechtung nicht stützen. Dabei bedarf es keiner Erörterung, ob die Gemeinschaft als Ganze und ggf. auch der Verwaltungsbeirat höhere formelle Anforderungen an die vom Verwalter vorzulegende Jahresabrechnung stellen können.
Selbst bei berechtigten Beanstandungen im Einzelnen ist regelmäßig nicht das gesamte Rechenwerk (Gesamt- und Einzelabrechnung) für ungültig zu erklären, sondern nach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung lediglich die Ergänzung fehlender notwendiger Angaben zu fordern (so auch die h. R. M.). Im vorliegenden Fall konnte jedenfalls der Aufbau der Jahresabrechnung nicht als so grob fehlerhaft bezeichnet werden, dass der Beschluss aus Gründen eines Verstoßes gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung aufgehoben werden musste.
Durchaus kann es auch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegen, wenn Eigentümer Festgeldzinsen zur Kapitalaufstockung verwenden wollen.
Auch an einen Hauswart erfolgte Zahlungen der sog. Berlin-Zulage und des Arbeitnehmeranteils der Sozialversicherung gehören zu den in der Jahresabrechnung aufzuführenden Gemeinschaftskosten; Kosten für einen Hauswart fallen unter die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Senat, ZMR 93, 478 = DWE 93, 121 = WM 93, 562).
3. Wohnungseigentümer können auch den Verwalter ermächtigen, bei der Geltendmachung von Hausgeldansprüchen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (vgl. auch BGH, NJW 93, 1924).
4. Für eine Beschlussfassung, betreffend die Entziehung des Wohnungseigentums, genügt in der Einladung die Bezeichnung "Abmeierungsklage" als Tagesordnungspunkt. Ein Antragsteller kann hier eine Anfechtung dieses Beschlusses nicht darauf stützen, dass im Beschluss die Entziehungsgründe nicht im Einzelnen aufgeführt sind. Entscheidend ist, dass sowohl bei der Einladung wie auch bei der Beschlussfassung hinreichend deutlich wurde, dass ein Verfahren nach § 18 WEG (hier gegen Antragsteller) eingeleitet werden soll.
5. Selbst für spätere Jahre kann ein einzelner Eigentümer im Rahmen des § 21 Abs. 4 WEG nicht die Festlegung grundsätzlicher Anweisungen an den Verwalter bezüglich dessen gesetzlichen Aufgaben und Befugnissen (hier: zum Formbild einer Abrechnung) verlangen (vgl. Senat in MDR 89, 998 = ZMR 89, 438 = WM 89, 464 = WE 89, 202). Es kann vorliegend dahinstehen, inwiefern eine Eigentümermehrheit Beanstandungen erheben und auf den Verwalter insoweit einwirken kann.
6. Auch der Verpflichtungsantrag gegen den Verwalter, angesichts der Haftungsrisiken der Eigentümergemeinschaft, die Dachrinnenreinigung durch zwei Miteigentümer zu unterbinden, sei zu Recht vom Landgericht zurückgewiesen worden. Insoweit fehlt es ebenfalls an der Verfahrensbefugnis des Antragstellers. Nur die Gemeinschaft kann insoweit gegen einen Verwalter gerichtlich vorgehen, ein einzelner Eigentümer nur, wenn er von der Gemeinschaft dazu besonders ermächtigt wurde (wie hier nicht).
Abgesehen davon ist rechtlich darauf hinzuweisen, dass eine Verantwortlichkeit sowohl des Verwalters wie auch der Gemeinschaft abzulehnen ist, wenn Miteigentümer bei zulässiger tätiger Mithilfe Schaden erleiden (vgl. OLG Hamm,DWE 95, 34). Eine Eigentümergemeinschaft ist normalerweise nicht gehindert, Miteigentümern mit deren Einverständnis Arbeiten an der Wohnanlage zu übertragen (vgl. Senat in NJW-RR 91,1235 = WM 91, 624 = WE 91, 325 = DWE 91, 117 = ZMR 91, 355). Nicht zu entscheiden war hier, ob der Verwalter ggf. eine Verpflichtung hat, Miteigentümer auf ein hohes Schadensrisiko hinzuweisen, für das die Gemeinschaft nicht einstehen könne.
7. Wird die weitere Beschwerde zu Protokoll des Rechtspflegers einge...