Eigentümerversammlung (WEMoG) / 2.1.3 Ausnahme II: Einberufung durch Wohnungseigentümer

Vor Inkrafttreten des WEMoG existierte keine gesetzliche Regelung für den in der Praxis gerade in Kleinanlagen weit verbreiteten Fall, dass weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat bestellt ist. Dann jedenfalls fehlte die nach dem Gesetz zur Einberufung ermächtigte Person. In diesen Fällen konnte die Einberufung jedenfalls nicht durch einen Wohnungseigentümer erfolgen.^[1]

Nunmehr regelt § 24 Abs. 3 WEG die Möglichkeit, dass die Wohnungseigentümer einen von ihnen als zur Einberufung ermächtigte Person bestellen können. Hierfür bedarf es allerdings eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Jedenfalls kann auch in verwalterlosen Gemeinschaften, bei denen es sich überwiegend um kleine Eigentümergemeinschaften handelt und in denen in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat bestellt ist, die Gelegenheit einer Eigentümerversammlung – die zunächst allseitig einzuberufen ist – genutzt werden, um einen entsprechenden Beschluss zu fassen, sodass es keiner allseitigen Einberufung mehr bedarf. Die Wohnungseigentümer können insoweit auch für eine Einberufungsbefugnis durch Turnusregelung sorgen. So könnten sie etwa in jeder Wohnungseigentümerversammlung über denjenigen Wohnungseigentümer beschließen, der die nächste Eigentümerversammlung einberuft. Selbstverständlich ist die gesetzliche Neuregelung nicht etwa auf verwalterlose Kleinanlagen beschränkt, sondern kann ganz allgemein auch in Großanlagen erhebliche Bedeutung für die Fälle haben, in denen sie vorübergehend verwalterlos sind und etwa auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist.

Selbstverständlich muss ein entsprechender Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hieran kann es fehlen, wenn ein ersichtlich unzuverlässiger Wohnungseigentümer zum Einberufungsermächtigten bestellt wird. Ebenso selbstverständlich kann durch Beschluss auf Grundlage von § 24 Abs. 3 WEG kein Wohnungseigentümer in das Amt des Einberufungsermächtigten gezwungen werden. Ein entsprechender Beschluss wäre wegen eines Verstoßes gegen das Belastungsverbot nichtig.

Musterbeschluss: Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

TOP XX: Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Wohnungseigentümerin __________ im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung oder für den Fall, dass ein Verwalter nicht bestellt ist, zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen. Diese Ermächtigung gilt auch für den Fall, dass in der Eigentümergemeinschaft zwar ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser sich jedoch ebenfalls pflichtwidrig weigern sollte, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Wird die Eigentümerversammlung allerdings durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen und er insbesondere nicht durch Beschluss hierzu ermächtigt ist, führt dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.^[2] Zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung in einer verwalter- und verwaltungsbeiratslosen Gemeinschaft gibt es 2 Möglichkeiten:

1. Gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung

   Auf entsprechenden Antrag kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ermächtigt werden. Sein Ziel erreicht der Wohnungseigentümer durch Erhebung einer entsprechenden Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

2. Einberufung durch alle Wohnungseigentümer

   Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung kann auch durch sämtliche Wohnungseigentümer erfolgen.

Tipp: Initiative ergreifen

Einer der Wohnungseigentümer sollte die Initiative ergreifen und durch Rundschreiben an die übrigen Wohnungseigentümer deren Einverständnis zur Einberufung der Versammlung einholen. Soweit entsprechende Einverständniserklärungen vorliegen, kann dann unter Einhaltung der übrigen Formalien des § 24 WEG sowie des Hinweises auf die erteilten Einverständniserklärungen durch den Wohnungseigentümer zur entsprechenden Versammlung geladen werden.

[1] H. M. vgl. nur OLG Köln, Beschluss v. 4.9.2002, 16 Wx 114/02, NZM 2003, 810.

[2] BayObLG, Beschluss v. 13.12.2001, 2Z BR 93/01, ZMR 2002, 525.