Eigentümerversammlung (WEMoG) / 2.6 Inhalt der Einladung

Im Einladungsschreiben sind Zeit und Ort der Wohnungseigentümerversammlung anzugeben. Von erheblicher Bedeutung ist daneben die Tagesordnung, denn gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es für die Gültigkeit von Beschlüssen erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung bezeichnet ist.

Tipp: Prioritäten setzen

Der Verwalter ist grundsätzlich in der Gestaltung der Tagesordnung sowie der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte frei. Gleichwohl sollten grundlegende und bedeutsame Tagesordnungspunkte zu Beginn der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gestellt werden, denn erfahrungsgemäß verlassen immer wieder einzelne Wohnungseigentümer die Versammlung vor deren offiziellem Ende.

Schlagwortartige Bezeichnung genügt

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstands abhängig und richtet sich nach dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Die Tagesordnungspunkte müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll, wobei eine schlagwortartige Bezeichnung regelmäßig ausreicht.^[1]

Es ist i. d. R. also nicht notwendig, dass das Ladungsschreiben bereits alle Einzelheiten des Beschlussgegenstands enthält. Insbesondere bedarf es keiner Ausformulierung des Beschlussantrags.^[2]

• Ausreichend ist, wenn der Geladene den Beschlussgegenstand erkennen kann.^[3]

  Praxis-Beispiel

  Hausordnungsänderung

  So soll der TOP "Generell das Thema Tierhaltung und wie viele" eine Änderung der Hausordnung in Bezug auf die Hundehaltung ausreichend ankündigen.^[4]

• Eine schlagwortartige Bezeichnung genügt stets dann, wenn die Wohnungseigentümer schon aufgrund einer früheren Beratung, einer vormaligen Beschlussfassung oder aufgrund eines gerichtlichen Verfahrens mit der Angelegenheit vertraut sind.^[5]

Eine möglichst umfassende Information der Wohnungseigentümer liegt allerdings durchaus im Interesse des Verwalters, weil sie einer strukturierten und gestrafften Durchführung der Versammlung dient.

Bereits auf Kostenverteilungsänderung hinweisen

Soll mit der Beschlussfassung über eine bestimmte bauliche Veränderung auch eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 21 Abs. 5 WEG geregelt werden, ist dies bereits im Ladungsschreiben anzukündigen.^[6]

Ergänzende Unterlagen übersenden

Neben der Tagesordnung sind den Wohnungseigentümern weitere Unterlagen – je nach Tagesordnung – zu übersenden:

• Jahresabrechnung: Den Wohnungseigentümern ist die Jahresgesamtabrechnung und die für sie maßgebliche Einzelabrechnung zu übersenden.^[7] Eine Übersendung auch der Jahreseinzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, wenn vor der Beschlussfassung ausreichend Gelegenheit besteht, Einsicht in diese Einzelabrechnungen zu nehmen.^[8]
• Wirtschaftsplan: Den Wohnungseigentümern ist der Jahresgesamtwirtschaftsplan und der für sie maßgebliche Einzelwirtschaftsplan zu übersenden.^[9] Eine Übersendung auch der Jahreseinzelwirtschaftspläne der anderen Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich.^[10]
• Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung: Mit dem Ladungsschreiben sollten die entsprechend eingeholten Vergleichsangebote übersandt werden. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen genügt die Übersendung eines Preisspiegels.^[11]
• Verwalterbestellung: Mit dem Ladungsschreiben sind die Namen der Bewerber sowie die Eckdaten ihrer Angebote, also die vorgesehene Laufzeit des Vertrags und die Vergütung vorzulegen.^[12]

Keine Beschlüsse unter "Sonstiges"

Unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" oder "Verschiedenes" sollten nicht einmal Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden. Die Praxis zeigt nämlich, dass letztlich ein jeder unter diesem Tagesordnungspunkt gefasster Beschluss wegen eines Ladungsmangels auf Anfechtung hin für unwirksam erklärt wird. Anderes gilt selbstverständlich dann, wenn der Beschlussgegenstand unter dem TOP "Sonstiges" ausreichend bezeichnet ist.^[13]

Im absoluten Ausnahmefall soll zwar bei einer Beschlussfassung unter dem TOP "Sonstiges" oder "Verschiedenes" dann kein anfechtungsrelevanter Einberufungsmangel vorliegen, sondern lediglich eine Falschbezeichnung, wenn der Verwalter unter Wahrung der Ladungsfrist den Wohnungseigentümern in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt hatte, dass eine bestimmte Angelegenheit durch Beschlussfassung geregelt werden müsse.^[14] Zur Sicherheit sollte in einem derartigen Fall einfach die Tagesordnung entsprechend erweitert und mitgeteilt werden, dass ein weiterer TOP mit bestimmter Bezeichnung zur Beschlussfassung gestellt wird.

Regress der Gemeinschaft droht!

Kommt es infolge von Ladungsmängeln zu Anfechtungsklagen, droht dem Verwalter zwar keine Verfahrenskostenbelastung gemäß § 49 Abs. 2 WEG a. F. mehr, wie dies noch vor Inkrafttreten des WEMoG der Fall war^[15]; § 49 WEG a. ...