Eigentümerversammlung (WEMoG) / 5.3.8 Berater

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Soweit hier ein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, gilt dies und ist einzuhalten.^[1] Aber auch dann, wenn kein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu beachten, wonach ein grundsätzliches Teilnahmeverbot Dritter besteht. Auch Berater haben also kein Teilnahmerecht. Besondere Gründe können aber eine Teilnahmeberechtigung begründen. Dies kann insbesondere bei einem ständigen persönlichen Erschwernis eines Wohnungseigentümers – etwa Schwerhörigkeit – der Fall sein. Dann kann auch die Teilnahme eines Rechtsanwalts als Begleitperson an der Versammlung zuzulassen sein, wenn die Gemeinschaftsordnung eine qualifizierte Vertretungsregelung enthält. Eine beliebige andere Person ist hingegen zur Begleitung des Wohnungseigentümers nicht berechtigt.^[2]

[1] KG Berlin, Beschluss v. 27.11.1985, 24 W 1856/85, ZMR 1986, 91.

[2] AG Hannover, Urteil v. 17.2.2017, 482 C 11327/16, ZMR 2017, 596.

5.3.8.1 Wohnungseigentümer bringt Rechtsanwalt mit

Ist keine gegenteilige Regelung vereinbart, kann sich jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch durch seinen Anwalt in der Versammlung vertreten lassen. Dann aber hat der Wohnungseigentümer kein Teilnahmerecht mehr, was in aller Regel nicht gewollt ist. Der Anwalt soll vielmehr neben dem Wohnungseigentümer für diesen beratend tätig sein. Hierfür müssen gute Gründe sprechen.

Was tun, wenn ein Eigentümer seinen Anwalt mitbringt?

Verwalter sollten prüfen, ob ein objektives Beratungsbedürfnis des jeweiligen Wohnungseigentümers besteht.

Ist er allein mit den übrigen Eigentümern zerstritten, ist dies jedenfalls zu verneinen.^[1] Wohl aber können hohes Alter und geistige Gebrechlichkeit die Teilnahme des Beraters rechtfertigen.^[2] Unabhängig hiervon kann aber auch die rechtliche Komplexität eines zu behandelnden Tagesordnungspunkts die Teilnahme des Anwalts rechtfertigen.^[3] In diesem Fall ist aber zu berücksichtigen, dass jeder Wohnungseigentümer bereits im Vorfeld der Versammlung in der Lage ist, sich Rechtsrat zu komplizierten Themen einzuholen.

Zu prüfen ist stets auch die Möglichkeit, ob sich der Berater nicht außerhalb des Versammlungsraums aufhalten kann. Der Verwalter kann dann die Wohnungseigentümerversammlung darauf aufmerksam machen, dass ein Wohnungseigentümer seinen Anwalt mitgebracht hat, der sich außerhalb des Versammlungsraums aufhält. Durch Geschäftsordnungsbeschluss kann dann geregelt werden, dass die Versammlung unterbrochen wird, sollte der betreffende Wohnungseigentümer Beratungsbedarf haben.

Kein Rederecht des Anwalts

Verwalter sollten stets beachten, dass der den Wohnungseigentümer begleitende Rechtsanwalt nicht plötzlich für den Wohnungseigentümer das Wort ergreift und aufgrund etwaiger rhetorischer Fähigkeiten die Diskussion in eine Richtung leitet, die eine Willensbildung der übrigen Wohnungseigentümer erschwert.

[1] BayObLG, Beschluss v. 16.5.2002, 2Z BR 32/02, NZM 2002, 616.

[2] BayObLG, a. a. O.; AG Hannover, Urteil v. 17.2.2017, 482 C 11327/16, ZMR 2017, 596.

[3] BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92, NJW 1993, 1329.

5.3.8.2 Wohnungseigentümer bringt Dolmetscher mit

Sollte der Wohnungseigentümer der deutschen Sprache nur begrenzt mächtig sein, bedarf es keinerlei Problematisierung, dass er selbstverständlich einen Dolmetscher zur Versammlung hinzuziehen kann. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Willensbildung teilzunehmen.^[1]

[1] AG Wiesbaden, Urteil v. 27.7.2012, 92 C 217/11, ZMR 2013, 319.

5.3.8.3 Verwalter bringt Rechtsanwalt mit

2 Konstellationen sind zunächst zu unterscheiden:

1. Die Anwesenheit des Anwalts soll den Interessen der Wohnungseigentümer dienen.
2. Der Anwalt ist ausschließlich im Interesse des Verwalters anwesend.

Zunächst und grundsätzlich bestehen keine Bedenken, soweit der Verwalter zur Information und Meinungsbildung der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu dem einen oder anderen Tagesordnungspunkt hinzuzieht. Voraussetzung ist lediglich, dass kein konkreter Interessengegensatz zwischen einem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtheit der übrigen Wohnungseigentümer hervorgetreten ist und kein Wohnungseigentümer der Anwesenheit des Dritten widerspricht.^[1] Ausreichend soll auch ein entsprechender Geschäftsordnungsbeschluss sein.^[2]

Fairnessgebot beachten

Ist ein Rechtsanwalt im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung anwesend, der gegen die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers tätig werden soll, so wird man dem Eigentümer, gegen den die Beratung gerichtet ist, die Begleitung durch einen eigenen Rechtsanwalt zugestehen müssen. Es verstößt gegen das Fairnessgebot und das gemeinschaftliche Rücksichtnahmegebot, wenn nur eine Seite anwaltlich beraten wird.^[3]

Vermag die Anwesenheit des Anwalts auch aus Sicht der Wohnungseigentümer sinnvoll sein, kann der Verwalter ihn aber nicht ohne Weiteres aus Gemeinschaftsmitteln vergüten. Hierzu bedarf es ein...