Absenkungsbeschluss (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG)
- Beschlüsse, die nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind nicht isoliert anfechtbar.[1]
- Ein "Absenkungsbeschluss" ist – wegen seiner Wesensähnlichkeit zu einem Beschluss zur Geschäftsordnung – nicht isoliert anfechtbar; dessen Ordnungsmäßigkeit sowie die Wahl dieses Verfahrens sind inzident erst in der möglichen Anfechtung über den materiellen Umlaufbeschluss zu prüfen.[2]
- Voraussetzung für einen bloßen Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ist, dass die Wohnungseigentümer in einer Versammlung mehrheitlich oder schriftlich allstimmig nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG beschließen müssen, dass ein Beschluss zu einem konkreten Gegenstand mehrheitlich schriftlich gefasst werden darf/kann.[3]
- Zwar können die Wohnungseigentümer ausnahmsweise beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Ein solcher vorgelagerter Absenkungsbeschluss liegt aber nicht vor, wenn die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung beschlossen hat, dass über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann.[4]
- Die Formulierung "Es soll nachträglich durch einen Umlaufbeschluss (geregelt werden) ..." enthält nicht einen sog. Absenkungsbeschluss; es muss deshalb Allstimmigkeit im Umlaufverfahren erreicht werden. Jedenfalls bei Fehlen eines Absenkungsbeschlusses ist der im Umlaufverfahren nur mehrheitlich gefasste Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.[5]
- Als Ausnahmevorschrift ist § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG restriktiv zu handhaben. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG erlaubt die Fassung eines Absenkungsbeschlusses nur für einen einzelnen Gegenstand. Das schließt jedenfalls die Fassung eines Absenkungsbeschlusses, der nicht die Reglung eines konkreten Einzelfalls zum Inhalt hat, sondern die Beschlussfassung außerhalb der Versammlung mit einfacher Mehrheit zukünftig generell erlaubt, aus. Soweit die beschlossenen Sanierungsmaßnahmen nicht durch den Absenkungsbeschluss gedeckt sind, müssen dem Beschluss gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen.[6]
Abstimmung (+)
- Die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme kann nach ihrem Zugang bei dem Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen werden.[7]
Abstimmungsmodus (+)
- Stimmkarten sind für offene und namentliche Abstimmungen vorgesehen; Stimmzettel für schriftliche Abstimmungen.[8]
Abstimmungsergebnis, Ermittlung durch "Subtraktionsmethode" (+)
- Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Leiter einer Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch dadurch feststellen, dass er bereits nach der Abstimmung über 2 von 3 – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der 3. Abstimmungsfrage wertet (sog. Subtraktionsmethode). Durch die Subtraktionsmethode kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis allerdings nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht.[9]
Aufnahme von Tagesordnungspunkten (+)
- Ein Miteigentümer hat einen Anspruch gegen den Verwalter auf Aufnahme eines Tagesordnungspunkts in die Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil sachliche Gründe für eine Erörterung und Beschlussfassung sprechen. Dieser Anspruch entfällt allerdings, wenn die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise verzichtet werden kann.[10]
- Ein Eigentümerbeschluss, der für Beschlussanträge der Wohnungseigentümer die Schriftform und eine schriftliche Begründung vorschreibt, überschreitet schon die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, widerspricht aber jedenfalls Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[11]
Beirat als Nichteigentümer (?)
Dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer ist, steht im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nimmt er über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.[12]
Anmerkung: Nach diesseitiger Auffassung wären auch die Beschlüsse bezüglich der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans sowie diejenigen über die Festsetzung der Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung anfechtbar, weil ein Nichteigentümer als Beirat wohl kein Anwesenheitsrecht mehr haben dürfte.
Berater (+)
- Bei einer ständigen persönlichen Erschwerni...
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