Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.11 Mietansprüche

Mietansprüche des Veräußerers einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen, die zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels rückständig waren, verbleiben beim Veräußerer. Für bereits gezahlte Mieten (Vorauszahlungen) gelten die Vorschriften der §§ 566b bis 566e BGB. Danach gilt:

1.3.11.1 Vorausverfügung über die Miete

§ 566b BGB schützt in erster Linie den Erwerber in einem beschränkten Umfang gegen Verfügungen des Veräußerers bezüglich der Miete. Unter einer Verfügung i. S. v. § 566b BGB ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und einer nicht am Mietvertrag beteiligten Person zu verstehen, das sich auf die Berechtigung an der Miete auswirkt. Hierzu gehören insbesondere die Abtretung und die Verpfändung der Miete. Die Pfändung wird nach der Rechtsprechung der Verpfändung gleichgestellt.

Verfügung über die Miete vor Eigentümerwechsel

Hat der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel über die Miete verfügt, so ist die Verfügung auch für die Zeit nach dem Eigentümerwechsel gegenüber dem Erwerber wirksam:

1. bezüglich des laufenden Kalendermonats, wenn das Eigentum spätestens zum Ablauf des 15. Tages des Monats übergeht;
2. bezüglich der Miete für den laufenden und den folgenden Monat, wenn das Eigentum nach dem 15. Tag des Monats übergeht;
3. für eine unbeschränkte Zeit, wenn der Erwerber die Verfügung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kennt. Erforderlich ist positive Kenntnis, wobei es nicht darauf ankommt, woher diese Kenntnis stammt. Auch der Mieter kann den Erwerber über die Verfügung informieren, was insbesondere dann ratsam ist, wenn der Veräußerer für eine längere Zeit über die Miete verfügt hat oder wenn die Miete gepfändet ist. Auf diese Weise kann sich der Mieter gegen eine doppelte Inanspruchnahme sichern.

Achtung

Kenntnis schadet

Für den Erwerber ist die unter 3. beschriebene Rechtsfolge mit einem beträchtlichen Risiko verbunden, weil er alle Verfügungen gegen sich gelten lassen muss, die er zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs – gleich aus welcher Quelle – kennt.

1.3.11.2 Rechtsgeschäfte über Entrichtung der Miete

§ 566c BGB schützt den Mieter in beschränktem Umfang vor einer Inanspruchnahme durch den Erwerber auf Zahlung der bereits an den Veräußerer gezahlten Miete. Die Vorschrift gilt für Rechtsgeschäfte zwischen dem Veräußerer und dem Mieter.

Praxis-Beispiel

Rechtsgeschäfte zwischen Veräußerer und Mieter

Hierzu gehören insbesondere die Zahlung der Miete (Erfüllung), die Stundung der Miete, der Mieterlass und der Aufrechnungsvertrag (Vereinbarung, dass wechselseitige Ansprüche von Veräußerer und Mieter durch Aufrechnung erloschen sein sollen).

Hinweis

Abänderung Mietvertrag

Für die Abänderung des Mietvertrags (z. B. Senkung der Miete) gilt § 566c BGB nicht; hier muss der Erwerber den Mietvertrag in der geänderten Form übernehmen.

Rechtsgeschäft vor Eigentümerwechsel

Ist ein Rechtsgeschäft i. S. d. § 566c BGB vor dem Eigentümerwechsel vorgenommen worden, so ist es gegenüber dem Erwerber wirksam

1. bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat, in welchem der Mieter von dem Eigentümerwechsel positive Kenntnis erlangt hat;
2. bezüglich der Miete für den laufenden Kalendermonat und den Folgemonat, wenn der Mieter die Kenntnis vom Eigentümerwechsel erst nach dem 15. des Monats erlangt hat;
3. bezüglich der Miete für eine unbegrenzte Zeit, wenn der Mieter vom Eigentümerwechsel keine Kenntnis erlangt.

Rechtsgeschäft nach Eigentümerwechsel

Wurde das Rechtsgeschäft nach dem Eigentümerwechsel vorgenommen, so ist es unwirksam, wenn der Mieter bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts von dem Eigentümerwechsel positive Kenntnis hatte. Hatte der Mieter dagegen keine Kenntnis, so richtet sich die Wirksamkeit auch hier nach den oben 1. bis 3. dargelegten Grundsätzen.

Hinweis

Zeitpunkt der Kenntnis ist entscheidend

Es kommt demnach maßgeblich darauf an, wann der Mieter Kenntnis vom Eigentümerwechsel erlangt.

Die Regelung des § 566c BGB gilt nicht nur dann, wenn die Parteien des Mietvertrags den Entschluss zur Vornahme des Rechtsgeschäfts während der Mietzeit gefasst haben; die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn bereits im Mietvertrag eine entsprechende Verpflichtung über den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts enthalten ist.^[1]

Praxis-Beispiel

Eigentumsübergang am 15. des Monats

Ist der Mieter verpflichtet, die Miete jeweils am 3. Werktag eines Monats zu bezahlen, so ist hierauf § 566c BGB anwendbar.^[2]

Wird der Mieter in einem solchen Fall am 10. Oktober darüber informiert, dass das Eigentum zum 15. November übertragen wird, muss er die am 3. Werktag des Monats November fällige Miete zur Hälfte an den Veräußerer und zur anderen Hälfte an den Erwerber bezahlen.

[1] BGHZ 37 S. 346, 351.

[2] BGH, a. a. O..

1.3.11.3 Aufrechnungsbefugnis des Mieters

Die Vorschrift des § 566d BGB regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter eine Forderung, die ihm gegen den Vermieter zusteht, gegen die Mietforderung des Erwerbers aufrechnen kann. Im Grundsatz soll durch die Vorschrift sichergestellt werden, dass die Erfüllung im Wege der Aufrechnung durch den Eigentümerwechsel nicht tangiert wird. Deshalb gelten gem. § 566d Satz 1 BGB dieselben Grundsätze wie bei der Erfüll...