Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.6 Kaution bereits geleistet oder nicht?

1.3.6.1 Rechtslage bei noch nicht geleisteter Kaution

Der Anspruch auf die Kaution steht bis zum Eigentumswechsel dem Veräußerer zu. Mit dem Eigentumswechsel geht der Anspruch auf Zahlung der Kaution auf den Erwerber über. Auf eine durch nach dem Eigentumsübergang durch Zahlung bereits übergegangene Kaution kann der Veräußerer auch dann nicht mehr zugreifen, wenn er Ansprüche gegen den Mieter hat.^[1]

Erwerb in der Zwangsversteigerung und durch Mehrfachveräußerung

Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung ist § 566a Satz 1 BGB anzuwenden.

Achtung

Erwerber haftet auf alle Fälle für Kautionsrückgabe

Wer das Eigentum unter der Geltung des jetzigen Rechts erworben hat, haftet für die Rückgabe der gezahlten Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat.^[2]

Denken Sie als Erwerber daher daran, die Kaution im Kaufvertrag so zu regeln, dass Sie diese auf jeden Fall erhalten, z. B. durch Verrechnung mit dem Kaufpreis.

[1] AG Köln, Urteil v. 23.5.1978, 153 C 3077/78, WuM 1981 S. 18; Emmerich, in Staudinger (2011), § 566a BGB Rn. 4; Häublein, in MüKomm, § 566 BGB Rn. 34; Lammel, Wohnraummietrecht, § 566 BGB Rn. 1; Kraemer, NZM 2001, S. 736, 742; Börstinghaus, NZM 2004, S. 481, 485; a. A. OLG Hamburg, WuM 1997 S. 375; OLG Frankfurt, Urteil v. 30.12.2010, 2 U 141/10; Palandt/Weidenkaff, § 566 BGB Rn. 17.

[2] BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10.

1.3.6.2 Rechtslage bei geleisteter Kaution

Hatte der Mieter die Kaution bereits an den Veräußerer gezahlt, so gilt die Vorschrift des § 566a BGB. Kann der Veräußerer im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs fällige Ansprüche gegen den Mieter geltend machen, so ist er berechtigt, sich deswegen aus der Kaution zu befriedigen. Der Erwerber kann in diesem Fall vom Mieter aus vertraglichem Recht die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

Veräußerer hat keinen Anspruch gegen Mieter

Hat der Veräußerer dagegen keinen Anspruch gegen den Mieter, tritt der Erwerber in die durch die Sicherheit begründeten Rechte ein (§ 566a BGB). Bei einer Sicherungsbürgschaft erwirbt er die Ansprüche aus §§ 765 ff. BGB. Ist eine Sache sicherungsübereignet, wird der Erwerber Eigentümer der Gegenstände.

Hinweis

Kaution steht Erwerber zu

Hat der Mieter – wie heute allgemein üblich – eine Barkaution bezahlt, erwirbt der Erwerber einen Anspruch gegen den Veräußerer auf Herausgabe (Zahlung der Kautionssumme; Übergabe eines Sparbuchs).

Ist die Kaution treuhänderisch angelegt, so findet mit der Veräußerung kraft Gesetzes ein Kontoinhaberwechsel statt, weil anderenfalls der Rückgewähranspruch gegen den Erwerber nicht mehr insolvenzfest wäre. Soweit sich der Veräußerer vor dem Eigentumsübergang rechtmäßig aus der Kaution befriedigt hat, geht nur eine entsprechend geminderte Rückzahlungspflicht auf den Erwerber über. Der Erwerber hat aber einen Wiederauffüllungsanspruch, den er geltend machen kann, aber nicht muss.

Hinweis

Unberechtigter Zugriff des Veräußerers auf Kaution

Hat der Veräußerer unberechtigt auf die Kaution zugegriffen, kann sowohl der Mieter als auch der Erwerber vom Veräußerer verlangen, dass dieser die Kaution wieder auffüllt.

Ist die Kaution nicht treuhänderisch angelegt, kann der Mieter vom Veräußerer verlangen, dass dieser die Kaution auf den Erwerber überträgt.

1.3.6.3 Rechtslage bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Erwerber

Achtung

Erwerber haftet

Nach der Neufassung in § 566a Satz 1 BGB kann der Mieter den Erwerber in jedem Fall auf Rückgewähr der Sicherheit in Anspruch nehmen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 304/10.

1.3.6.4 Abweichende Vereinbarungen

Von der Regelung in § 566a BGB kann individualvertraglich abgewichen werden.

Hinweis

Formularvereinbarungen strittig

Die Zulässigkeit formularvertraglicher Vereinbarungen ist streitig.

Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass die Parteien die subsidiäre Haftung des Veräußerers aufheben können, wenn die Kaution insolvenzfest angelegt und sichergestellt ist, dass die Verfügungsbefugnis über das Konto auf den Erwerber übergeht.^[1]

Nach anderer Ansicht sind sämtliche Regelungen des § 566a BGB eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben. Abweichende Formularvereinbarungen verstoßen nach dieser Ansicht gegen § 307 BGB.^[2]

Gehen Sie daher ggf. insoweit kein Risiko ein und vereinbaren Sie – da der BGH dies bislang nicht entschieden hat – eine Abweichung individuell.

[1] Derleder, WuM 2002, S. 239, 243.

[2] Kraemer, PiG 62, S. 213, 231.