Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 2 Sonderprobleme bei der Veräußerung von Eigentumswohnungen

2.1 Unterschiedliche Eigentumsverhältnisse an Wohn- und Zubehörräumen

Bei dem gesetzlichen Vermieterwechsel nach § 566 BGB können sich besondere Probleme ergeben, wenn an der Mietsache im Zuge der Umwandlung unterschiedliche Eigentumsverhältnisse begründet werden.

Praxis-Beispiel

Sondereigentum an Wohnung – Gemeinschaftseigentum an Keller- und Speicherraum

Ein solcher Fall ist gegeben, wenn an einer Wohnung Sondereigentum entsteht, während der mitvermietete Keller- oder Speicherraum dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird. Die Veräußerung der Wohnung hat bei dieser Form der Aufteilung zur Folge, dass an der im Sondereigentum stehenden Wohnung einerseits und an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Keller- oder Speicherraum andererseits unterschiedliche Eigentumsverhältnisse entstehen. Eigentümer der Wohnung wird der Erwerber; das Eigentum an den Keller- oder Speicherräumen steht dagegen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

Ansicht des BGH

Der BGH hat in dem Rechtsentscheid vom 28.4.1999^[1] die Ansicht vertreten, dass bei der Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung lediglich der Erwerber in das Mietverhältnis eintritt. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter außer der Wohnung Räume mitvermietet sind, die im Gemeinschaftseigentum stehen oder wenn er im Gemeinschaftseigentum stehende Gebäudeteile (Flure, Treppenhaus, Spielplätze) mitbenutzen darf. Verlangt einer der Miteigentümer die Herausgabe des im Gemeinschaftseigentum stehenden Raums, so kann sich der Mieter diesem gegenüber auf sein Recht zum Besitz berufen. Tritt an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum ein Mangel ein, so hat der Mieter Gewährleistungsansprüche gegenüber seinem Vermieter (dem Erwerber der Wohnung).

[1] BGH, RE v. 28.4.1999, VIII ARZ 1/98, NZM 1999 S. 553.

2.2 Bildung unterschiedlicher Sondereigentumseinheiten

Anders ist die Rechtslage, wenn an der aus mehreren Räumen bestehenden Mietsache (z. B. Wohnung und Keller oder Wohnung und Garage) jeweils selbstständiges Sondereigentum begründet und das Eigentum von unterschiedlichen Personen erworben wird. Hier treten alle Erwerber in das gesamte Mietverhältnis ein.^[1] Zwischen den Erwerbern entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft.^[2] Jeder Gemeinschafter kann den anderen auf Mitwirkung an der Einziehung der Miete in Anspruch nehmen.

Hinweis

Mieterpflichten

Der Mieter muss die Miete an die Gemeinschaft der Erwerber leisten; die Zahlung an den Erwerber der Wohnung befreit den Mieter nicht. Rechtsgeschäftliche Erklärungen müssen von den Erwerbern gemeinsam abgegeben werden. Ebenso muss der Mieter seine Erklärungen gegenüber allen Erwerbern abgeben.

[1] BGH, Urteil v. 28.9.2005, VIII ZR 399/03, NJW 2005 S. 3781 = NZM 2005 S. 941 = WuM 2005 S. 790.

[2] §§ 744, 745 BGB.