Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 4 Eigentümerwechsel und Nießbrauch

4.1 Eigentumsübertragung bei bestehendem Mietverhältnis

Bestellt ein Eigentümer an einer von ihm vermieteten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird uneingeschränkt Vermieter; die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über die Beendigung des Nießbrauchs hinaus.

Eigentümer ist außen vor

Der Eigentümer wird vollständig aus dem Mietverhältnis verdrängt. Ihm stehen für die Zeit des Nießbrauchs weder Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu noch hat er irgendwelche Vermieterpflichten zu erfüllen. Der Eigentümer haftet als früherer Vermieter lediglich nach § 566 Abs. 2 Satz 1 BGB. Eine Haftungsbefreiung nach § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB scheidet aus, weil der Eigentümer nach Beendigung des Nießbrauchs erneut Vermieter wird.^[1]

Übertragung der vermieteten Immobilie an einen Dritten

Überträgt ein Eigentümer eine von ihm vermietete Immobilie an einen Dritten und lässt er sich zugleich einen Nießbrauch an diesem Grundstück einräumen, wird das Mietverhältnis im Ergebnis nicht tangiert. Der Veräußerer verliert zwar das Eigentum; aufgrund des Nießbrauchs bleibt er aber Vermieter.^[2]

Hinweis

Übertragung des Eigentums auf die Kinder

Erfolgt – wie in der Praxis häufig – die Übertragung des Eigentums durch die Eltern auf die minderjährigen Kinder unter gleichzeitiger Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten der Eltern, so treten die Kinder nicht in das Mietverhältnis ein. Eine vormundschaftliche Genehmigung des Grundstückserwerbs nach §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB ist deshalb nicht erforderlich.^[3]

[1] Staudinger/Emmerich, § 567 BGB Rn. 15; Mittelstein, S. 705.

[2] BGH, NJW 1983 S. 1780; OLG Düsseldorf, GE 2003 S. 878; LG Baden-Baden, WuM 1993 S. 357; AG Dortmund, NZM 1998 S. 511; AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, MM 1998 S. 126.

[3] BGH, a. a. O..

4.2 Vermietung durch den Nießbraucher

Während des Nießbrauchs ist der Nießbraucher anstelle des Eigentümers zur Vermietung berechtigt. Dies gilt auch hinsichtlich der Verträge über die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses. Ist das Mietverhältnis über die Dauer des Nießbrauchs hinaus verlängert worden, wird es nach Beendigung des Nießbrauchs mit dem Eigentümer fortgesetzt.^[1] Der Eigentümer hat dann ein Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB.

[1] § 1056 Abs. 1 BGB.

4.3 Vermietung an Eigentümer

Der Nießbraucher kann die Mietsache an den Eigentümer vermieten. In diesem Fall gelten hinsichtlich des Rechtsverhältnisses zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer in Ansehung der Mietsache die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts.

Achtung

Instandhaltung der Mietsache

Eine Besonderheit gilt hinsichtlich der Instandhaltung der Mietsache. Beim gewöhnlichen Mietverhältnis ist der Vermieter gegenüber dem Mieter zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet.^[1] Im Verhältnis des Nießbrauchers zum Eigentümer gilt, dass der Nießbraucher lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen hat.^[2] Ausbesserungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören.^[3]

Hierzu zählen solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände, zu erwarten sind, insbesondere normale Verschleißreparaturen.^[4] Alle sonstigen Instandhaltungsmaßnahmen sind Sache des Eigentümers. Daraus folgt, dass dem Eigentümer grundsätzlich keine mietvertraglichen Instandhaltungs- und Gewährleistungsansprüche zustehen, wenn es um andere als die gewöhnlichen Unterhaltungsmaßnahmen geht.^[5]

Hinweis

Vertragliche Vereinbarung

Etwas anderes gilt nur dann, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht abweichend von § 1041 BGB geregelt werden soll.^[6]

[1] § 535 Abs. 1 BGB.

[2] § 1041 Satz 1 BGB.

[3] § 1041 Satz 2 BGB.

[4] BGH, Urteil v. 6.6.2003, V ZR 392/02, NJW-RR 2003 S. 1290 unter Ziff. II 3 b; BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 311/04 unter Ziff. II 2 a.

[5] BGH, Urteil v. 13.7.2005, a. a. O. betreffend Erneuerung einer Elektroinstallation einer Wohnung wegen Sicherheitsmängeln.

[6] BGH, a. a. O..