Eigentümerwechsel – Voraussetzungen / 5 Einzelfälle der Veräußerung

5.1 Begründung von Wohnungseigentum

Wird ein Gebäude von den Bruchteilseigentümern, die zugleich Vermieter sind, gem. § 3 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und für jeden Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung begründet, ist dies nicht als Veräußerung zu bewerten.^[1] Zwar trete in einem solchen Fall eine Rechtsänderung auf der Vermieterseite ein. Dies geschehe aber nicht "durch Eintritt des Sondereigentümers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis über die betreffende Wohnung, sondern in der Weise, dass er als alleiniger Vermieter übrig bleibt". Auf diese Rechtsfolge sei § 571 BGB a. F.^[2] weder unmittelbar noch entsprechend anzuwenden.

Anders ist es, wenn eine GbR ein Gebäude mit vermieteten Wohnungen erwirbt und hieran nach § 3 WEG Wohnungseigentum begründet. Wird die Gesellschaft im Anschluss hieran aufgelöst, so führt die "Auseinandersetzung der Gesellschaft ... unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung ... zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer".^[3] Dieser Vorgang ist als Veräußerung i. S. d. § 566 BGB zu bewerten.

Hinweis

Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum

Gleiches gilt, wenn ein Hausgrundstück gem. § 8 WEG aufgeteilt und das Wohnungs- oder Teileigentum sodann veräußert wird oder wenn das Grundstück an mehrere Erwerber veräußert wird und zugleich die Begründung von Teileigentum zugunsten der einzelnen Erwerber erfolgt.^[4]

[1] BGH, RE v. 6.7.1994, ARZ 2/94.

[2] = § 566 BGB n. F..

[3] BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11.

[4] OLG Celle, OLG-Rp 1998 S. 269.

5.2 Veräußerung unter Bestellung eines Nießbrauchs

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Eltern ihren Kindern bei Lebzeiten ein Grundstück übereignen. Wird im Zusammenhang hiermit ein Nießbrauch zugunsten der bisherigen Eigentümer bestellt, bleiben diese weiterhin Vermieter.^[1] § 566 BGB ist unanwendbar.^[2]

[1] § 567 BGB.

[2]

S. "Eigentümerwechsel und Nießbrauch".

5.3 BGB-Außengesellschaft/Personenhandelsgesellschaft als Vermieter

Sind die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" im Grundbuch eingetragen, dann ist ein solcher Eintrag dahingehend zu verstehen, dass die GbR als Eigentümerin eingetragen ist.^[1]

Wechsel der Gesellschafter ohne Einfluss auf den Mietvertrag

Wird die Mietsache durch eine Außen-GbR oder eine Personenhandelsgesellschaft vermietet, hat ein Wechsel der Gesellschafter auf den Mietvertrag keinen Einfluss; § 566 BGB ist unanwendbar.^[2]

Neuer Gesellschafter haftet

Der neu eintretende Gesellschafter haftet auch für die vor seinem Eintritt begründeten Verpflichtungen des Mieters mit seinem Privatvermögen^[3]; die für § 566 BGB typische Zäsur tritt nicht ein.

Scheiden Gesellschafter aus, wird das Mietverhältnis mit den verbleibenden fortgesetzt. Bleibt nur noch ein Gesellschafter übrig, wird das Mietverhältnis mit diesem fortgesetzt; die GbR erlischt ohne Weiteres.^[4]. Einer Liquidation bedarf es nicht.^[5]

Nachhaftung des ausscheidenden Gesellschafters

Den ausscheidenden Gesellschafter trifft eine Nachhaftung, beschränkt auf 5 Jahre.^[6]

Anders als nach § 160 Abs. 1 Satz 2 HGB beginnt die Haftung bei der GbR nicht mit dem Eintrag in ein Register, sondern mit der Kenntnis des Gläubigers vom Ausscheidungstatbestand.^[7]

Vermietung durch Gesellschaft

Wird das Grundstück durch die GbR vermietet und sodann veräußert, tritt der Erwerber gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis ein.

Anders ist es, wenn das Grundstück nicht durch die Außen-GbR, sondern durch die Gesellschafter persönlich vermietet wird. In diesem Fall fehlt es bei Veräußerung an der Identität zwischen Veräußerer (GbR) und Vermieter (Gesellschafter).

Gleiches gilt, wenn das Grundstück den Gesellschaftern gehört, aber durch eine Außen-GbR vermietet wird. § 566 BGB ist weder unmittelbar noch analog anwendbar. Jedoch ist dem Wohnungsmieter nach Art. 3, 14 GG Bestandsschutz zuzubilligen.

[1] Wertenbruch, NZG 2006, S. 408, 414.

[2] Häublein, PiG 70 (2005), S. 39, 56 und in MüKomm, § 566 BGB Rn. 17; Börstinghaus, PiG 70 (2005), S. 65, 71; Weitemeyer, ZMR 2004, S. 153, 160; Emmerich, in Staudinger (2011), § 566 BGB Rn. 51; Jacoby, ZMR 2001, S. 409, 413; Streyl, ZMR 2008, S. 602, 604.

[3] BGH, Urteil v. 24.2.2003, II ZR 385/99.

[4] Börstinghaus, PiG 70 (2005), S. 65, 71.

[5] Kraemer, NZM 2002, S. 465, 468.

[6] § 736 Abs. 2 BGB, § 160 HGB.

[7] K. Schmidt, NJW 2001, S. 993 f..

5.4 Erwerb vom Insolvenzverwalter

Veräußert der Insolvenzverwalter eine dem Mieter bereits überlassene Mietsache, tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Dem Erwerber steht ein Sonderkündigungsrecht zu, das nur für den ersten Termin, zu dem die Kündigung zulässig ist, ausgeübt werden kann.^[1]

Bei der Wohnungsmiete sind Kündigungsgründe erforderlich.^[2]

Mietsache noch nicht überlassen

War die Mietsache noch nicht überlassen, steht dem Insolvenzverwalter die Erfüllung frei^[3]; er ist hierzu nicht verpflichtet.

Lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung ab, besteht der Mietvertrag fort; dem Mieter stehen dann keine Erfüllungs-, sondern nur Schadensersatzansprüche zu. Diese Ansprüche kann der Mieter nicht als Massegläubiger, ...