Leitsatz
- Zustimmungsbedürftiger Eigentumswechsel und Eintragung unter Verstoß gegen § 12 WEG? Verwalterwechsel und Zustimmungswiderruf
- Der Verwalter hat nicht das Recht auf Beantragung der Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch
- Dem Verwalter und den übrigen Eigentümern steht hier kein Grundbuchberichtigungsanspruch zu, vielmehr allein dem Voreigentümer (Veräußerer)
Normenkette
§ 12 WEG; § 182 BGB, § 183 BGB, § 873 BGB, § 878 BGB, § 894 BGB; § 53 Abs. 1 GBO
Kommentar
1. Ein Notverwalter hatte zur Veräußerung eines Wohnungseigentums die vereinbarte Verwalterzustimmung nach § 12 WEGerteilt; am 20.11.2000 ging dem Grundbuchamt der Antrag des Notars auf Vollzug der Eigentumsübertragung zu. Am 11.12.2000 wurde der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der in der Eigentümerversammlung vom 17.10.2000 neubestellte Verwalter widersprach am 04. und 06.12.2000 der beantragten Eigentumsübertragung und berief sich auf die Unwirksamkeit der bisherigen Zustimmung des früheren Notverwalters, da zum Zeitpunkt des Eingangs des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt am 20.11.2000 das Amt der früheren Notverwaltung bereits beendet gewesen sei. Sein Schreiben vom 06.12. gegenüber dem Veräußerer sei auch im Hinblick auf § 183 BGB als wirksamer Widerruf der bereits erteilten Zustimmung anzusehen (wegen erheblicher Wohngeldrückstände des Erwerbers hinsichtlich einer anderen Erwerberwohnung in dieser Anlage, was ihn zur Zustimmungsverweigerung berechtige).
2. Vorliegend handelt es sich um Eintragungen, die dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs unterliegen. Eine Erstbeschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gem. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist grundsätzlich zulässig ( § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO). Der neubestellte Verwalter besitzt allerdings kein Beschwerderecht mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruches. Ein Amtswiderspruch dient wie derjenige nach § 899 BGB der Sicherung eines Grundbuchberichtigungsanspruches nach § 894 BGB gegenüber einem möglichen gutgläubigen Dritterwerb. Die mit diesem Ziel beschränkte Beschwerde kann deshalb nach verfestigter Rechtsprechung nur derjenige einlegen, der einen Grundbuchberichtigungsanspruch geltend machen kann, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müsste (h.R.M.). Berichtigung des Grundbuches kann also nur derjenige verlangen, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist. Unterstellt, die Zustimmung der früheren Verwaltung (Notverwaltung) zum Eigentumsübergang wäre unwirksam, wäre materiell-rechtlich ein Eigentumswechsel nicht eingetreten, da die fehlende Zustimmung nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG zur schwebenden Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäftes führt (absolute Unwirksamkeit gegenüber jedermann nach ebenfalls h.R.M.).
Inhaber des in einem solchen Fall nicht eingetragenen Rechts ist jedoch der Veräußerer, dessen fortbestehendes Eigentum im Grundbuch nicht verlautbart ist. Der Berichtigungsanspruch steht deshalb nicht dem Verwalter und auch nicht den übrigen Eigentümern zu, die der Verwalter vertritt. Eigentümer können allein durch einen unter Verstoß gegen das Zustimmungserfordernis eingetragenen Eigentumswechsel rechtlich betroffen sein. Somit steht der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB im Falle schwebender Unwirksamkeit der Eigentumsübertragung nicht den übrigen Eigentümern, sondern allein dem Voreigentümer zu (Palandt/Bassenge, BGB, 60. Aufl., § 12 WEG Rn 12). Die gegenteilige Auffassung (Staudinger/Kreuzer, § 12 Rn 89; Sauren, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn 19) ist abzulehnen, da sie nicht hinreichend zwischen dem dinglichen Anspruch aus § 894 BGB einerseits und dem schuldrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern (in deren Interesse die Zustimmungsabwägung zu treffen ist) unterscheidet. Eine vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG gibt den übrigen Eigentümern kein dingliches Recht an einzelnen Miteigentumsanteilen; deshalb wird auch ihr dingliches Recht durch die Eintragung eines schwebend unwirksamen Eigentumswechsels hinsichtlich eines einzelnen Miteigentumsanteils nicht beeinträchtigt. Mithin könnte ein Amtswiderspruch überhaupt nur zu Gunsten des Voreigentümers eingetragen werden und müsste auf dessen Bewilligung sogleich wieder gelöscht werden (vgl. BGH, NJW 1985, 3070, 3071; zu gleichliegender Fallkonstellation vgl. auch KG Berlin, NJW 1989, 42). Es ist eine andere Frage, ob den übrigen Eigentümern aus dem schuldrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis ein Anspruch darauf zusteht, dass die der materiellen Rechtslage entsprechende Eigentümereintragung (des Voreigentümers) wiederhergestellt wird. Ein solcher schuldrechtlicher Anspruch kann jedoch nicht durch die Eintragung eines Amtswiderspruchs im Grundbuch gesichert werden.
3. Einige ergänzende Bemerkungen zur materiell-rechtlichen Beurteilung des Falles:
Die Zustimmung des Verwalters zur Wohnungsveräußerung ist eine eins...