Eigentumswohnung: Kauf durch die Gemeinschaft (Beschluss) / Vorbemerkung

Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt^[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden.

Beschäftigt die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Hausmeister, besteht grundsätzlich Beschlusskompetenz, gerichtet auf den Erwerb einer Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage, um diese dann seitens der Gemeinschaft als Hausmeisterwohnung an den Hausmeister zu vermieten. Stehen etwa im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht genügend Stellplätze zur Verfügung, kann der Erwerb eines Nachbargrundstücks ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, um dieses zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu nutzen.

Weitere Fälle, in denen der Erwerb von Immobilien durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums liegt, können die Ersteigerung einer Teileigentumseinheit zur Vermeidung künftiger Wohngeldausfälle oder zur Weiterführung des Restaurant- und Bäderbetriebs eines Apart- und Kurzentrums sein. Ist ein Wohnungseigentümer aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten nicht mehr in der Lage, Wohngeldzahlungen aufzubringen, kann es im Interesse der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegen, dessen Wohnungen zu erwerben, um die Zahlung des Wohngeldes sicherzustellen. Ebenso kann es im Interesse der Gemeinschaft liegen, den Erwerb oder die Ersteigerung von Wohnungseinheiten durch Erwerber, die beabsichtigen, das Gemeinschaftseigentum zu beschädigen oder bei denen zu erwarten ist, dass sie sonst die Eigentümergemeinschaft schädigen, zu verhindern. In Betracht kommt der Erwerb von Sonder- und Teileigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere auch im Entziehungsverfahren, in dem auf diese Art und Weise etwa verhindert werden kann, dass sich kein Erwerber findet und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiter mit dem auszuschließenden Miteigentümer belastet ist.^[2]

Andererseits entspricht der Erwerb einer Vielzahl von Sondereigentumseinheiten in der eigenen Anlage durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Maßnahme zur Lösung von Problemen der Gemeinschaft beitragen soll, die durch eine Vielzahl zahlungsunfähiger oder zahlungsunwilliger Miteigentümer verursacht werden.^[3]