Eigentumswohnung (Miete) / 2.2.1 Einzelheiten zum Umlageschlüssel

2.2.1.1 Zwischen Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums unterscheiden

Bei der Eigentumswohnung ist zwischen den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Betriebskosten des Sondereigentums zu unterscheiden.

Praxis-Beispiel

Betriebskosten beim Sondereigentum

Zu den Betriebskosten des Sondereigentums gehören die Grundsteuer, die Betriebskosten einer im Sondereigentum stehenden Etagenheizung, die Kosten der Reinigung und Wartung von vermietereigenen Warmwassergeräten oder Wartungskosten für eine vermietereigene Antenne.

Diese Kosten entstehen unmittelbar beim Eigentümer und ausschließlich für die vermietete Wohnung. Wird vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf den Mieter umgelegt werden, gilt dieser Maßstab auch für die Betriebskosten des Sondereigentums. Der Vermieter muss also z. B. ermitteln, welche Grundsteuern insgesamt für die Wohnungseigentumsanlage gezahlt werden. Von diesem Betrag kann er den auf die Wohnfläche entfallenden Betrag auf den Mieter umlegen.^[1] Weicht der für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer maßgebliche Maßstab hiervon ab, muss eine Umrechnung erfolgen. Dies führt zu folgendem Ergebnis: Haben die Wohnungen unterschiedliche Wohnflächen, so kann der Eigentümer einer großen Wohnung nur einen Teil der Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Umgekehrt könnte der Eigentümer einer Kleinwohnung einen höheren Grundsteueranteil umlegen, als er selbst zu zahlen hat. Dieses (merkwürdige) Ergebnis kann der Vermieter einer Eigentumswohnung nur vermeiden, wenn er mit dem Mieter hinsichtlich der Betriebskosten des Gemeinschafts- und des Sondereigentums spezielle Umlagemaßstäbe vereinbart.

Praxis-Beispiel

Umlagemaßstab: Formulierung

"Die Betriebskosten des Sondereigentums hat der Mieter in voller Höhe zu tragen. Hierzu gehört insbesondere die Grundsteuer. Die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums trägt der Mieter anteilig. Diese Kosten werden nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt."

[1] BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 169/03, WuM 2004, 403.

2.2.1.2 Umlageschlüssel ändern

Beim Wohnungseigentum

Im Wohnungseigentum kommen für die Änderung des Umlagemaßstabs 2 Regelungen in Betracht:

1. Jeder Wohnungseigentümer kann "eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint" (§ 10 Abs. 2 WEG).
2. Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Verbrauchs, nach seinem Miteigentumsanteil zu tragen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Die Wohnungseigentümer können aber Abweichendes beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Bei der Miete

Bei der Miete sind die Parteien an einen vertraglich vereinbarten – beim Fehlen einer Vereinbarung an den gesetzlichen – Umlagemaßstab gebunden.

Achtung

Änderungsvereinbarung nur mit Zustimmung

Der Umlageschlüssel kann grundsätzlich nur durch Vertrag geändert werden. Der Mieter muss der Änderungsvereinbarung zustimmen.^[1]

Eine einseitige Änderungsmöglichkeit durch den Vermieter ist im Gesetz nur in den Fällen des § 556a Abs. 2 BGB (Umstellung auf die verbrauchsabhängige Kostenerfassung und -abrechnung, insbesondere für Wasser und Müll) vorgesehen. Sie ist nur zulässig vor Beginn eines Abrechnungszeitpunkts (§ 556a Abs. 2 Satz 2 BGB). Sie kann für andere Fälle auch nicht vereinbart werden, weil abweichende Vereinbarungen von § 556a Abs. 2 BGB zum Nachteil des Mieters unwirksam sind (§ 556 Abs. 4 BGB).

[1] BGH, Urteil v. 31.5.2006, VIII ZR 159/05, WuM 2006, 440.

2.2.1.3 Neue Betriebskosten

Beim Wohnungseigentum

Nach § 19 WEG können neue Kosten wie Betriebskosten für Rauchmelder ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 19 WEG entsprechen, die dann grundsätzlich gemäß § 16 WEG umzulegen sind.

Praxis-Beispiel

Sonstige Betriebskosten bei Rauchmeldern

Bei der Nutzung von Rauchmeldern entstehen Betriebskosten (optische Funktionsprüfung, Probealarm, Reinigung, Kosten für Batteriestrom). Es handelt sich um nach wohl herrschender Meinung um sonstige Betriebskosten i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV.

Bei der Miete

Neu entstehende Betriebskosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage der fraglichen Kostenposition gestattet.^[1] Bei der Neueinführung sonstiger Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV (Beispiel: Rauchmelder) liegt es nahe, den Mietvertrag im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu erweitern.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 7.4.2004, WuM 2004, 290 betr. Hauswartkosten; WuM 2006, 612 betr. Versicherungskosten.

[2] J.-H. Schmidt/R. Breihold/Riecke, ZMR 2008, 341, 350.