Eigentumswohnung (Miete) / 2.3 Abrechnungsfrist

Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.

Wichtig

Verkürzung der Frist ja, Verlängerung nein

Die Abrechnungsfrist kann vertraglich verkürzt, aber nicht verlängert werden. Dies sollten Sie aber nicht tun. Es gibt keinen sachlichen Grund dafür. Sie dürfen immer früher abrechnen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Aus dem Wortlaut der Vorschrift ("spätestens") folgt, dass der Vermieter früher abrechnen darf und der Mieter seinen Anspruch auf Erteilung der Abrechnung erst nach Fristablauf durchsetzen kann.

Wird die Abrechnungsfrist aus Gründen überschritten, die der Vermieter zu vertreten hat, wird dieser mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Hinsichtlich der Verantwortlichkeit gilt die allgemeine Regel des § 276 Abs. 1 BGB. Danach hat der Vermieter Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Für ein Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen muss der Vermieter einstehen (§ 278 BGB).

Wichtig

WE-Verwalter ist kein Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage nicht Erfüllungsgehilfe einzelner Wohnungseigentümer bei der Ermittlung und Abrechnung der vom Mieter geschuldeten Betriebskosten.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15.

2.3.1 Verspätete Abrechnung durch den Verwalter

Nach der Rechtsprechung des BGH gelten bei der Abrechnung der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung durch den Vermieter die allgemeinen Regeln des Mietrechts (.^[1] Dies gilt auch für die in § 556 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BGB geregelten Fristen. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer über die Abrechnung kommt es nicht an.^[2]

[1] So bereits BGH, NJW 1982, 573.

[2] BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15.

2.3.2 Wie kann der Verlust einer Betriebskostenforderung verhindert werden?

Der BGH hat offengelassen, was der vermietende Eigentümer bei einer absehbar verspäteten Verwalterabrechnung tun muss, um den Ausschluss der Betriebskostennachzahlung zu verhindern.^[1]

Generell gilt, dass der Verwalter verpflichtet ist, die Abrechnung so rechtzeitig zu erstellen, dass den Eigentümern kein Nachteil entsteht.^[2] Eine Frist zur Aufstellung der Jahresabrechnung sieht das Gesetz zwar nicht vor. Es ergibt sich aus dem Zweck der Abrechnung, dass diese möglichst zeitnah zu erstellen ist, i. d. R. ist eine Frist von 3 bis längstens 6 Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres angemessen.^[3]

Praxis-Tipp

Betriebskosten selbst fristgerecht abrechnen oder von Fachmann erstellen lassen

Es genügt nicht, wenn der Eigentümer den Verwalter unter Hinweis auf den drohenden Verlust einer Betriebskostennachzahlung auf die Notwendigkeit einer fristgerechten Abrechnung hinweist. Der sicherste Weg ist, dass der Eigentümer unter Rückgriff auf die Verwaltungsunterlagen selbst eine Abrechnung erstellt oder durch einen Fachmann erstellen lässt.^[4]

[1] BGH, a. a. O..

[2] Drasdo, NZM 2004, 372, 373 m. w. N..

[3] Brandenburgisches OLG, Beschluss v. 22.11.2006, 13 Wx 4/06, NZM 2007, 773 m. w. N..

[4] Drasdo, NZM 2004, 372, 374.