3.1 Zulässiger und unzulässiger Vertragszweck
Die zulässige Nutzung des Sondereigentums ergibt sich aus der Teilungserklärung. Wird dagegen verstoßen und werden beispielsweise Räume, die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet sind, an den Betreiber einer Arztpraxis, als Gaststätte, Pizzeria oder dergleichen vermietet, so können die übrigen Eigentümer den Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Der Vermieter ist in einem solchen Fall gleichwohl nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Die Wohnungseigentümer können aus der Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts gegen den Vermieter vollstrecken. Die Vollstreckung erfolgt nach § 890 ZPO, also durch Festsetzung eines Ordnungsgeldes. Allerdings setzt die Verhängung des Ordnungsgeldes voraus, dass der Vermieter schuldhaft handelt.
Verschulden ist wichtig
In dem obigen Fall halte ich es für fahrlässig, wenn der Mieter Laden mit Arztpraxis oder Gaststätte gleichsetzt. Unkenntnis schützt insoweit nicht vor Strafe. Das kann für einen Eigentümer ein unlösbares Dilemma werden: Wenn z. B. in einem Beschluss die Hundehaltung ausdrücklich verboten ist, gilt das. Ein späterer Käufer kann sich nicht darauf berufen, dass er diesen Beschluss nicht kennt. Das ist dann sein Verschulden. Wenn er dann seinem Mieter die Hundehaltung verboten hat, kann er dies nicht wieder rückgängig machen, wenn die Hundehaltung nicht über das Normale hinaus stört.
Einen Mieter können die Miteigentümer nur dann auf Unterlassung in Anspruch nehmen, wenn sie gegen ihn einen Unterlassungstitel erwirken, z. B. wenn dieser den Hausfrieden durch überdurchschnittlichen Lärm stört. Für dieses Verfahren ist das Zivilgericht zuständig. Das von diesem Gericht erlassene Urteil wird ebenfalls nach § 890 ZPO vollstreckt. Diese Vollstreckung ist i. d. R. unproblematisch, weil beim Mieter das Verschulden nicht zweifelhaft sein wird.
Schadensersatz
Wird der Mieter zur Aufgabe seines Betriebs gezwungen, so kann er den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Es liegt ein Rechtsmangel vor, weil der nach dem Vertrag vereinbarte Mietgebrauch (die Nutzung der Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte) wegen des Rechts der Wohnungseigentümer nicht ausgeübt werden kann.
Es genügt zwar nicht, dass das Recht besteht, wohl aber der Umstand, dass die Rechtsinhaber von dem Recht Gebrauch machen wollen. In diesem Fall entfällt die Pflicht zur Zahlung der Miete (§ 536 BGB); außerdem stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung zu (§ 536a BGB). Stattdessen kann der Mieter auch nach § 543 BGB fristlos kündigen und den Vermieter auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens in Anspruch nehmen.
3.2 Mietgebrauch und Gemeinschaftsordnung
Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen.
Beschränktes Gebrauchsrecht
bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rechts zur Benutzung von Freiflächen als Kraftfahrzeugabstellplatz
Derartige Beschränkungen wirken nicht ohne Weiteres zulasten eines Mieters; vielmehr richten sich dessen Befugnisse nach den Regelungen des Mietrechts (§§ 535 ff. BGB) und nach den mietvertraglichen Vereinbarungen. Es ist deshalb Sache des vermietenden Eigentümers, dafür zu sorgen, dass der Mietvertrag mit dem Wohnungsgemeinschaftsrecht in Einklang steht, wie das obige Hundebeispiel zeigt.
Mietgebrauch nicht im Widerspruch zu Gemeinschaftsordnung und WE-Beschlüssen
Der einzelne Eigentümer darf seinem Mieter keine weitergehenden Befugnisse einräumen, als ihm selbst zustehen. Daraus folgt die Verpflichtung des einzelnen Eigentümers, den Mietvertrag so auszugestalten, dass dessen Vorschriften nicht im Widerspruch zur Gemeinschaftsordnung und zu den Wohnungseigentümerbeschlüssen stehen.
Verstößt der Mieter gegen wohnungseigentumsrechtliche Gebrauchsbeschränkungen (z. B. gegen eine Beschränkung der Tierhaltung oder der Musikausübung), so kommt es darauf an, ob die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Eigentümer der Wohnung einen Anspruch hätten, sofern dieser den beanstandeten Gebrauch selbst ausüben würde. Dieser Anspruch kann auf der Teilungserklärung, Vereinbarungen oder auch Beschlüssen beruhen.
Sorgen Sie für identische Hausordnungen
Oft geben sich Eigentumsgemeinschaften für die Nutzung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums Hausordnungen. In diesem Fall achten Sie bitte darauf, dass diese auch in den Mietvertrag ausdrücklich durch Vereinbarung einbezogen werden.
Änderungsvorbehalt in Mietvertrag vereinbaren
Wird de...