5.1 Mangelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter
Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.[1] Der Begriff der "Mietsache" ist dabei in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Wird eine Eigentumswohnung vermietet, zählt zur Mietsache i. S. d. § 535 BGB nicht nur die im Sondereigentum des Vermieters stehende Wohnung, sondern auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile wie Fenster, Wohnungsabschlusstüren, das Wohnungsumfeld, das Treppenhaus und die Flure, kurzum alles, was zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung erforderlich ist.[2]
Instandhaltungspflicht von Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaft
Im Verhältnis der Mietvertragsparteien obliegt die Instandhaltungspflicht dem Vermieter. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer ist die Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Instandhaltung verpflichtet.[3]
Da zwischen dem Mieter und den Wohnungseigentümern keine schuldrechtlichen Beziehungen bestehen, kann der Mieter gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder gegenüber einzelnen Eigentümern keine vertraglichen Mängelbeseitigungsansprüche geltend machen. Dingliche Ansprüche stehen dem Mieter ebenfalls nicht zu, weil die Weigerung zur Beseitigung von Mängeln keine Besitzstörung i. S. d. §§ 858, 862 Abs. 1 BGB darstellt.
Der Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Mangelbeseitigung bleibt unberührt. Dieser Anspruch hat seine Grundlage in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Vermieter kann sich diesem Anspruch nicht durch Hinweis auf die Zuständigkeit der Gemeinschaft entziehen, weil er seinerseits einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung geltend machen kann.[4] Dies bedeutet im Ergebnis, dass der Mieter nur Ansprüche gegen den Vermieter hat; der Vermieter muss auf die Gemeinschaft einwirken und einen Beschluss über die Mangelbeseitigung herbeiführen, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.[5] Folgende seltene Ausnahme kann gelten: Wenn die Sanierung nach den Grundsätzen des Wohnungseigentumsrechts nicht durchgesetzt werden kann, ist auch der Vermieter gegenüber dem Mieter nicht zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Es liegt ein Fall der Unmöglichkeit i. S. d. § 275 Abs. 1 BGB vor[6] mit der weiteren Folge, dass der Mieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete zu zahlen hat.
5.2 Gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs
Nach der Auffassung des Kammergerichts (a. a. O.) hat der Mieter "einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung", der allerdings nicht im Wege der Ersatzvornahme[1], sondern nach § 888 ZPO durch Zwangsgelder zu vollstrecken ist. Diese Ansicht beruht auf der Erwägung, dass weder der Vermieter noch der Mieter zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum befugt sind. Der Vermieter sei aber gehalten, diejenigen Handlungen vorzunehmen, die notwendig sind, um die in dem gerichtlichen Titel bezeichneten Maßnahmen durchführen zu können. Daraus folgt zunächst, dass der Vermieter alles tun muss, um einen Instandsetzungsbeschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen; fehlt es der Gemeinschaft an finanziellen Mitteln, so ist der Vermieter regelmäßig auch verpflichtet, der Gemeinschaft die benötigten Gelder vorzuschießen.
5.3 Selbstbeseitigungsrecht des Mieters
Bei der "gewöhnlichen" Mietwohnung hat der Mieter einen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Selbstbeseitigung der Mängel und Aufwendungsersatz, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet. Diesen Anspruch kann der Mieter einer Eigentumswohnung nicht ohne Weiteres geltend machen, weil er gegenüber der Gemeinschaft nicht zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum befugt ist. Dies folgt aus der Erwägung, dass der Mieter gegenüber der Gemeinschaft keine weitergehenden Ansprüche als der vermietende Eigentümer geltend machen kann.
Keine Sonderregeln beim Sondereigentum
Dann gilt der allgemeine Grundsatz, soweit das Gemeinschaftseigentum nicht betroffen ist.
5.4 Abwehr sonstiger Störungen
Wird der Mieter durch das Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers gestört, kann er seinen Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Außerdem stehen ihm die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz, Kündigung) zu. Der Vermieter hat die Möglichkeit, notfalls gerichtlich im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung der Störung seines Mieters durch das nicht mehr durch den üblichen Mietgebrauch umfasste Verhalten des Miteigentümers geltend zu machen. Jeder Sondereigentümer kann verlangen, dass andere Sondereigentümer ein störendes Verhalten unterlassen.[1] Gleiches gilt, wenn der Mieter durch das Verhalten des Mieters eines anderen Wohnungseigentümers gestört wird.[2]
Zwischen den Wohnungseigentümern besteht ein gesetzliches S...
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