Eigentumszuordnung - Sondereigentumsfähigkeit von Heizkörpern nebst Leitungen

Leitsatz

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

Fakten:

Nach der Teilungserklärung stehen "die Vor- und Rücklaufleitung und die Heizkörper der Zentralheizung" von der Anschlussstelle an die gemeinsame Steig- beziehungsweise Fallleitung an im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Diese fassten den Beschluss, die Erneuerung der Heizzentrale, der Steigleitungen sowie aller notwendigen Verteilungsleitungen und Heizkörper durchzuführen. Dieser Beschluss wurde - teilweise erfolgreich - angefochten. Die Klage war begründet, soweit der Beschluss eine Erneuerung auch der Heizkörper und der dazugehörigen Anschlussleitungen in den Wohnungen betrifft. Diese stehen nämlich nach den Bestimmungen der Teilungserklärung vorliegend im Sondereigentum. Insoweit fehlt der Eigentümerversammlung die erforderliche Beschlusskompetenz. Die Erneuerung der Heizkörper und Anschlussleitungen ist demnach also Angelegenheit des einzelnen Eigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Die Regelung in der Teilungserklärung ist wirksam. Ob die Heizkörper in den Wohnungen einer Wohnanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafs- oder Sondereigentum sind, wird zwar unterschiedlich beurteilt. Die Frage hat der BGH offengelassen und zumindest klargestellt, dass die Heizkörper und Anschlussleitungen durch die Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum der Eigentümer zugeordnet werden können.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 8.7.2011 – V ZR 176/10

Fazit:

Der BGH hat mit dieser Entscheidung zumindest die Unsicherheit beseitigt, wie es um das Schicksal von Heizkörpern bestellt ist, die ausdrücklich durch Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet sind. Nach § 5 Abs. 2 WEG stehen, unabhängig von ihrer Lage in Räumen des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums, nur solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Diese Voraussetzung ist nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gegeben, die wie vorliegend aus einer Heizzentrale und einem Leitungssystem bestehen, das die Heizwärme in der Wohnanlage zur Abnahme durch die einzelnen Eigentümer verteilt. Allen Eigentümern dienen die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage.

Die in den Wohnungen aufgestellten Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen dienen dagegen bei einer solchen Anlage nur dem Eigentümer, in dessen Wohnung sie sich befinden. § 5 Abs. 2 WEG steht also einer Regelung, dass diese Bauteile Sondereigentum sein sollen, nicht entgegen. Zu beachten ist noch die weitere Klarstellung des BGH: Sind etwa die Heizkörper durch entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet, so gilt dies - in Ermangelung ausdrücklicher anderweitiger Vereinbarung - auch für die Heizungs- und Thermostatventile.