Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Ein vom teilenden Grundstückseigentümer bestimmter Ex-Erstverwalter hat keine Vergütungs-, Aufwendungsersatz- und Bereicherungsansprüche, wenn er seine gesetzlichen und vertraglichen Hauptleistungspflichten gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllt
Normenkette
§§ 177, 181, 196, 197, 323 ff., 398, 612, 615, 632, 669, 670, 675, 679, 683, 684, 812 BGB; §§ 8, 21, 23, 24 Abs. 1, 26, 27, 28, 62 WEG; §§ 12, 27 Abs. 1 FGG; § 287 ZPO
Kommentar
- Ein vom Bauträgerverkäufer erstmalig bestellter Verwalter hatte ab Beginn seiner Amtszeit in den Jahren 1999 und 2000 keine Eigentümerversammlungen abgehalten und für die Wirtschaftsjahre 1999, 2000 und 2001 keine Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erstellt und durch Beschluss genehmigen lassen. Ausgaben für Versorgungsgüter zahlte er teils aus eigenen Mitteln, teils aus einigen Wohngeldzahlungen der Eigentümer und teils aus eingegangenen Mietnebenkosten sowie aus mit Eigentümern abgeschlossenen Mietgarantie- und auch Sondereigentumsverwaltungsverträgen. Seitens dieses zwischenzeitlich nicht mehr im Amt befindlichen Verwalters wurden im Prozess diverse Aufwendungsersatz- bzw. Bereicherungsansprüche sowie Vergütungsansprüche gegen die Gemeinschaft und die Eigentümer geltend gemacht, zum Teil auch in Verrechnung mit Gegenansprüchen gestellt, allerdings sämtlich ohne Erfolg.
- Die Amtszeit dieses erstbestellten Verwalters begann mit Entstehung der faktischen Gemeinschaft (nach Grundsätzen der h.M.), d.h. wegen einer entsprechenden Verwaltungsnotwendigkeit nach Übergabe einer ersten fertiggestellten Wohnung an einen durch Auflassungsvormerkung dinglich gesicherten Ersterwerber. Aufwendungen vor dieser Zeit betreffen allein den teilenden Grundstückseigentümer. Nachfolgend konnte von einem auch schlüssig zustande gekommenen und von der Gemeinschaft akzeptierten Verwaltervertrag ausgegangen werden, zumal sich die werdenden Eigentümer in den Ersterwerbsverträgen mit einer Vertragsübernahme des unter Befreiung von § 181 BGB zustande gekommenen Vertrags zumindest durch stillschweigende Zustimmung einverstanden erklärt hatten.
Etwaige Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters nach §§ 675 Satz 1, 670 BGB für von ihm getätigte laufende Ausgaben der Gemeinschaft lehnte der Senat ab, da
- der Verwalter eigenmächtig handelte,
- keinerlei Eigentümerversammlungen zum Zweck entsprechender Beschlussgenehmigungen durch die Gemeinschaft durchführte
- und auch keinerlei Wirtschaftspläne aufstellte und genehmigen ließ.
Auf "konkludente Beschlüsse" konnte sich der Verwalter nicht berufen, da für einen solchen Eigentümerwillen jegliche Anhaltspunkte fehlten. Es ist pflichtwidrig, durch eigenmächtige Entscheidungen und Übergehen der Beschlusskompetenz einer Gemeinschaft Gelder einem eigenen Vermögen einzuverleiben und in intransparenter Weise nach eigenem Gutdünken Zahlungen einzuziehen bzw. zu erbringen.
Gleiches gilt für Ansprüche aus den §§ 683 Satz 1, 677, 670 BGB hinsichtlich etwaiger Aufwendungsersatzansprüche aus berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag. Die Übernahme einer solchen Geschäftsführung muss dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des/der Geschäftsherrn entsprechen. Dabei muss die Übernahme einer solchen Geschäftsführung für die vermeintliche Schuldnerseite objektiv nützlich und sachlich vorteilhaft sein. Abgesehen von berechtigter Notgeschäftsführung (nach unterstelltem mußmaßlichen Willen der Eigentümer/der Gemeinschaft) kann vorliegend nicht von einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag ausgegangen werden, da insoweit auch nicht den Vermögensinteressen der Gemeinschaft in erforderlicher günstiger Weise Rechnung getragen wurde. Abgesehen von der Zahlung öffentlicher Abgaben entsprachen die weiteren Leistungen für Versicherungen, Bank und Handwerksleistungen aufgrund unterschiedlicher, nicht verglichener Preisangebote nicht den Gemeinschaftsinteressen und hätten einer entsprechenden Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümerversammlung bedurft. Im konkreten Fall konnten auch keinerlei Notgeschäftsführungsbefugnisse der Verwaltung bejaht werden. Die Gemeinschaft hat auch Vertragsabschlüsse nicht gem. § 684 Satz 2 BGB genehmigt.
Auszuschließen waren auch Verwendungsersatzansprüche nach Bereicherungsrecht (§§ 684 Satz 1, 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB), da es bereits an Feststellungen fehlte, dass die Gemeinschaft "etwas erlangt" habe, d.h. bereichert sei. Von einer Mehrung des Vermögens der Gemeinschaft und damit einem Vermögensvorteil konnte nicht ausgegangen werden, auch nicht von einer Ersparnis bestimmter Aufwendungen als Vermögensvorteil. Schon dem Grund nach mussten deshalb Ansprüche verneint werden, sodass dahinstehen konnte, welche Höhe diese hätten, wann sie fällig geworden wären und ob bzw. in welchem Umfang sie etwa verjährt oder verwirkt sein könnten.
- Auch der Anspruch auf Zahlung einer geltend gemachten Verwaltervergütung für die Jahre 1999 bis 2001 musste abgelehnt werden. Angemessen wäre überdies nur eine taxmäßige, übliche Vergütung in...