Eine Vereinbarung zu Gunsten eines Sondernachfolgers ist auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam; wirkt sie zu dessen Ungunsten, ist sie hinfällig

Leitsatz

1. Vereinbarung zugunsten eines Sondernachfolgers auch ohne Eintragung in das Grundbuch wirksam
2. Hinfälligkeit einer solchen Vereinbarung bei Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft, wenn sie zu dessen Ungunsten wirken würde

Normenkette

(§§ 10 Abs. 1, Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG)

Kommentar

1. In einer ersten Eigentümerversammlung, in der alle damaligen Eigentümer anwesend waren, wurde u.a. bestimmt, dass der damalige Eigentümer einer Wohnung (im Anbau) Rücklagen selbst zu bilden habe. Zuletzt beschlossen die Eigentümer, dass sich der Antragsteller ab sofort an der Rücklagenbildung nach Maßgabe des Wirtschaftsplans im Sinne der getroffenen Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung (aufgeteilt nach Miteigentumsanteilen) zu beteiligen habe. Seine Anfechtung wurde in allen 3 Instanzen zurückgewiesen.

2. Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage zur Sicherung der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entsprechenden Verwaltung, auf die auch jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat (vgl. § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 und Nr. 4 WEG). Die Verpflichtung der Eigentümer untereinander, Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Anteile zu tragen, ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG. Die gesetzliche Regelung wurde hier auch in der Gemeinschaftsordnung übernommen (wenn auch mit Ausnahme für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums).

Die in der Eigentümerversammlung 1993 getroffene Regelung, dass der Eigentümer des Anbaus eine Instandhaltungsrücklage selbst zu bilden habe, enthält insoweit eine Abweichung von der getroffenen Vereinbarungsregelung in der Gemeinschaftsordnung. Bei dieser Regelung der Versammlung von 1993 handelt es sich, wie bei allen in dieser Eigentümerversammlung getroffenen Regelungen, um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und nicht um einen Eigentümerbeschluss. Über die Regelungen wurde von den Eigentümern auch nicht abgestimmt; vielmehr handelte es sich um einvernehmlich von allen anwesenden Eigentümern getroffene Regelungen vertraglicher Art. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang auch, dass eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich durch eine Vereinbarung und nicht durch einen Mehrheitsbeschluss möglich ist (BayObLG, ZMR 2001, 638; OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 649; OLG Zweibrücken, ZMR 2001, 734).

Die getroffene Regelung ist nach nächstliegender Bedeutung dahin auszulegen, dass der Eigentümer des Anbaus nicht nur verpflichtet ist, selbst eine angemessene Rücklage für den Anbau zu bilden, sondern auch zur Instandhaltung und Instandsetzung des Anbaus allein verantwortlich ist.

3. Da die Regelung nicht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde, wirkt sie grundsätzlich nicht gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers (vgl. § 10 Abs. 2 WEG). Soweit eine nicht eingetragene Vereinbarung allerdings für einen Sondernachfolger von Vorteil ist, kann er sich auch auf eine solche Vereinbarung berufen (allgemeine Meinung; OLG Hamm, FGPrax 1998, 175/176). Dem Antragsteller ist es daher unbenommen, für sich die Vereinbarung aus dem Jahr 1993 in Anspruch zu nehmen. Andererseits wirkt die Vereinbarung aber nicht gegen Sondernachfolger der übrigen Wohnungseigentümer. Eine solche Sondernachfolge hat stattgefunden, wie sich aus dem Protokoll ersehen lässt (Vergleich der dort aufgeführten Eigentümer mit den derzeitigen Eigentümern). Durch den Eintritt von Sondernachfolgern ist die Vereinbarungsänderung von 1993, weil die Verbindlichkeit über die Regelung über die Bildung einer Instandhaltungsrücklage für den Anbau nur im Verhältnis zu allen Wohnungseigentümern einheitlich beurteilt werden kann, hinfällig geworden (OLG Köln, MDR 2001, 1405). Dies hat zur Folge, dass die sich aus dem Gesetz und der Gemeinschaftsordnung ergebende Regelung wieder Gültigkeit erlangt hat. Der damit maßgeblichen Rechtslage trägt der angefochtene Eigentümerbeschluss Rechnung, sodass er nicht für ungültig erklärt werden konnte.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren zulasten des in allen Rechtszügen unterlegenen Antragstellers bei Geschäftswert in Höhe von 2.500 EUR.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 10.01.2002, 2Z BR 180/01( BayObLG, Beschluss v. 10.1.2002, 2Z BR 180/01)

Anmerkung

Mit nur sehr kurzen Worten in der Begründung der Entscheidung ging der Senat davon aus, dass in der damaligen Eigentümerversammlung (von 1993) bei Anwesenheit aller Eigentümer die dortige Regelung als "schuldrechtliche Vereinbarung" anzusehen war und nicht als die Gemeinschaftsordnung ändernder, sog. allstimmiger (Zitter-)Beschluss. Dass es sich insoweit nicht um Eigentümerbeschlüsse gehandelt haben soll (mangels Abstimmung), erscheint mir rechtlich nicht so eindeutig, wie hier vom Senat entschieden. Unter Umständen kann auch bei übereinstimmender (allstimm...