Eingeschränkte Zustellungsvertretung bei Interessenkonflikt des Verwalters

Normenkette

§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, § 19 FGG

Kommentar

1. Wenn das WE-Gericht eine Zustellungsverfügung im Sinne einer verfahrensleitenden Anordnung getroffen hat, die nicht allein für den internen Geschäftsbetrieb bestimmt ist, die also die Rechte eines Beteiligten betrifft, so ist eine solche Zwischenverfügung anfechtbar (einfache Beschwerde gemäß § 19 FGG).

2. Im vorliegenden Fall war der Verwalter durch die Zustellungsverfügung betroffen, da er angehalten wurde, seiner Informationspflicht gegenüber Wohnungseigentümern nachzukommen. Ein Verwalter ist zwar berechtigt, im Namen aller Eigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind.

Ein Verwalter kann aber dann nicht wirksam für die Wohnungseigentümer Zustellungen entgegennehmen, wenn er in einem Verfahren selbst Verfahrensgegner der Wohnungseigentümer ist, oder aber, wenn in einem Beschlussanfechtungsverfahren Rechte und Pflichten des Verwalters Beschlussgegenstand sind; in diesen Fällen kann ein Interessenkonflikt zwischen Verwalter und beteiligten Eigentümern bestehen. Sind nun in einem Anfechtungsverfahren alle Beschlüsse angefochten, so auch der über eine Jahresabrechnung (mit inhaltlich regelmäßig auch anzunehmender Entlastung), kann der Verwalter nicht als Zustellungsvertreter angesehen werden. Dem Antragsteller obliegt es dann, dem Gericht die nötige Anzahl der zuzustellenden Schriftstücke zu übergeben; ein Verwalter hat insoweit keine Informations- und Kopiepflichten.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 19.01.1989, 15 W 577/88)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Diese Rechtsmeinung entspricht der bisher herrschenden Auffassung.

Unterstellt man einmal keinen Interessenkonflikt auf Verwalterseite bei einer Beschlussanfechtung, ist es bisherige Gerichtspraxis, den Verwalter als Zustellungsvertreter im Sinne der BGH-Entscheidung vom 25. 9. 1980, NJW 1981, 282 anzusehen.

Was für Ansprüche außenstehender Dritter gegen die Gesamtgemeinschaft m.E. richtig sein dürfte, erscheint mir jedoch in WEG-Verfahren, insbesondere bei Beschlussanfechtungsverfahren nicht uneingeschränkt zulässig, da insoweit in wechselseitiger Beteiligtenstellung Eigentümer selbst Streitparteien sind. Eine Zustellungsvertretung eines Verwalters für die Eigentümer auf Antragsgegnerseite in einem Beschlussanfechtungsverfahren scheitert m.E. bereits am klaren Wortlaut des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG, da insoweit nicht alle Eigentümer auf Gegnerseite eines solchen Verfahrens stehen. Die Gerichtspraxis geht allerdings nach wie vor hier dennoch auf Antragsgegnerseite von einer Zustellungsvertretung des Verwalters aus. M.E. kann hier jedoch ein Verwalter nicht ohne weiteres eigenständig für die Antragsgegner einen Anwalt beauftragen, selbst wenn er vertraglich die Berechtigung hätte, im Fall von Verfahren gegen eine Gemeinschaft auf der Passivseite Anwaltsauftrag erteilen zu dürfen (strittig). Eine entsprechende Ermächtigung müsste durch Vertrag oder Beschluss ausdrücklich auch auf Beschlussanfechtungsverfahren bezogen werden, andernfalls es sich hier nicht um Verfahren gegen eine Gesamtgemeinschaft handelt (im Sinne der gesetzlichen Regelung des § 27 Abs. 2 WEG).