Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Leitsatz
Versammlungseinladungen sollten vom Verwalter grundsätzlich eigenhändig unterschrieben werden!
Die Leitung einer Eigentümerversammlung muss bei bestellter Verwaltungs-GmbH allerdings nicht stets durch den Geschäftsführer erfolgen!
Normenkette
§ 24 Abs. 4, 5 WEG, § 26 WEG, § 126 BGB, § 278 BGB
Kommentar
1. Ich habe bereits die Vorinstanzentscheidung des LG Flensburg, v. 10.05.1996, 5 T 285/95angesprochen. Zwischenzeitlich hat das Schleswig-Holsteinische OLG auf Rechtsbeschwerde und Anschlussbeschwerde hin beide Beschwerden zurückgewiesen, Zwischenfeststellungsanträge der Antragsteller in III. Instanz als unzulässig verworfen, die Gerichtskosten in III. Instanz gequotelt, keine Erstattung außergerichtlicher Kosten angeordnet und den Geschäftswert der Rechtsbeschwerde auf DM 35.200,- festgesetzt. Auf die vom LG angesprochenen Formfragen der ordnungsgemäßen Einladung und Leitung einer Eigentümerversammlung musste der Senat mangels Entscheidungserheblichkeit nicht mehr mit vertiefender Begründung eingehen. Im Rahmen eines obiter dictum (Rechtsausführung "nebenbei") führte der Senat jedoch hierzu in der Begründung wörtlich aus:
2. Nur zur Klarstellung verweist der Senat darauf, dass auch die Annahmen des LG zur Unterzeichnung der Einberufung und zur Person des Versammlungsleiters bei einem GmbH-Verwalter rechtlich nicht unbedenklich erscheinen. Das LG hat außer Acht gelassen, dass § 126 BGB nach allgemeiner Auffassung für alle Fälle gilt, in denen das BGB oder sonstige Vorschriften des Privatrechts die Schriftform vorschreiben (z.B. Palandt/Heinrichs, 56. Aufl., § 126, Rn. 1). § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG verlangt aber gerade für die Einberufung der Eigentümerversammlung die Schriftform, so dass es für deren formelle Ordnungsmäßigkeit grundsätzlich der eigenhändigen Unterschrift bedurft hätte (vgl. BayObLG, WE 91, 297, 298; Weitnauer/Lüke, § 24 Rn. 6; Palandt/Bassenge, § 24 WEG, Rn. 8).
Anerkannt ist ferner, dass sich der Verwalter zur Erfüllung einzelner Verwaltungsaufgaben anderer Personen, insbesondere Angestellter, als Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB bedienen darf (vgl. z.B. Weitnauer/Hauger, § 26 WEG Rn. 25 m.w.N.). Auch die Wahrnehmung des Vorsitzes in der Wohnungseigentümerversammlung mit einer juristischen Person als Verwalterin durch allgemein vertretungsberechtigte Personen, jedenfalls durch einen Prokuristen (Weitnauer/Lüke, § 24 WEG Rn. 16) oder durch einen rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter (Bärmann/Pick/Merle, § 24 WEG Rn. 51) wird man für zulässig halten können. Beides bedarf mangels Entscheidungserheblichkeit keiner vertiefenden Begründung.
Link zur Entscheidung
( Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 04.12.1996, 2 W 85/96)
zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung
Anmerkung:
1. Auch wenn heute vielfach in der Praxis Einladungsschreiben nicht eigenhändig vom Verwalter persönlich (Inhaber, Geschäftsführer) unterzeichnet werden und Ausstellererkennbarkeit aus dem Firmenbriefkopf solcher Einladungen im Regelfall gewährleistet sein dürfte, sollten Verwalter in Anbetracht dieser Äußerungen des Senats unter Hinweis auf § 126 Abs. 1 BGB etwaige Formfehler zukünftig vermeiden, um möglichen formellen Beschlussanfechtungsgründen insoweit gleich von Anfang an den Boden zu entziehen. § 126 Abs. 1 BGB besagt tatsächlich, dass im Falle gesetzlich vorgeschriebener schriftlicher Form eine Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden muss. So heißt es dann auch in der Kommentierung von Palandt/Heinrichs, 51. Aufl., §126 Rn. 7 u.a. (ähnlich auch 54. Aufl. 1995, Rn. 5ff.), dass
"zwar die Schriftart gleichgültig sei, also auch eine stenographische Unterschrift genüge, dass aber "Unterzeichnungen" durch Stempel, Maschinenschrift, Faksimile oder sonstige mechanische Hilfsmittel unzulässig seien, dass überdies ein Telegramm der Schriftform trotz eigenhändiger Unterzeichnung des Aufgabetelegramms nicht genüge, ebenso wenig die Übermittlung einer Fernkopie durch Telefax. Auf die Leserlichkeit der Unterschrift komme es allerdings nicht an, jedoch müsse der Schriftzug die Zusammensetzung aus Buchstaben erkennen lassen; die Unterschrift müsse individuell und einmalig sein, entsprechende charakteristische Merkmale aufweisen und die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnen. Die Verwendung ausländischer Schriftzeichen sei unzulässig; ob ein Schriftzug eine Unterschrift darstelle, unterliege der Beurteilung des Gerichts".
Natürlich kann die Einladung auch von einem (intern) Bevollmächtigten unterzeichnet werden; wirksame Vollmachtserteilung muss hier im Regelfall unterstellt werden.
2. Erfreulicherweise wurde allerdings durch den Senat auch bestätigt bzw. klargestellt (vgl. insoweit auch meine Kritik an der landgerichtlichen Entscheidung v. 10.05.1996), dass nicht stets der Geschäftsführer einer Verwaltungs-GmbH persönlich eine Versammlung leiten müsse, sondern auch von ihm rechtsgeschäftlich bestellte Vertreter. Dam...