Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich im Verwalterbüro (bei Sitz der Verwaltung am Ort der Wohnanlage)

Leitsatz

Ausnahme bei - evtl. - "prügelndem" (!) Verwalter

Normenkette

§ 28 WEG, § 675 BGB, § 666 BGB, § 259 BGB

Kommentar

1. Da auch vom LG nicht alle Eigentümer am Verfahren beteiligt wurden und kein Ausnahmefall von diesem Grundsatz des § 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG angenommen werden konnte, musste der Streit schon aus diesem Grund vom Senat im Hinblick auf Gebote der Gewährung rechtlichen Gehörs und der Sachaufklärung ( § 12 FGG) unter Aufhebung der Entscheidung an das LG zurückverwiesen werden. Aber auch aus anderem Grund halte nach Auffassung des Senats die Sachentscheidung des LG einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

2. Zum Einsichtnahme- und Kopieaushändigungsrecht mit den entsprechenden Schranken dieses Rechts darf auf die Entscheidung des OLG Hamm, Entscheidung vom 9. 2. 1998, Az.: 15 W 124/97verwiesen werden.

3.Eine solche Unterlagen-Einsichtnahme hat grundsätzlich in den Räumen der Verwaltung stattzufinden. Dies trifft jedenfalls dann zu, wenn - wie hier - der Sitz des Verwalters und der Ort der Wohnanlage identisch sind.

Nicht gefolgt werden kann jedoch dem LG darin, wenn es festgestellt habe, dass kein Anlass bestehe, von diesem Grundsatz im hier streitgegenständlichen Fall abzuweichen. Immerhin soll der antragstellende Eigentümer bei letztem Besuch vom Geschäftsführer der Verwaltung einen starken Hieb vor die Brust versetzt bekommen haben und dadurch zu Boden gefallen sein. Zuvor hatte der Verwalter dem Antragsteller und zwei weiteren Eigentümern das Betreten seines Büros verweigert sowie diese verbal angegriffen, bedroht und beleidigt. Zum geschilderten Vorfall erwiderte die Verwaltung in diesem Verfahren nur, "dass der Vortrag bestritten werde". Bei dem vom Antragsteller dargestellten und unter Beweis gestellten Sachverhalt handelte es sich um einen tatsächlichen, durch nichts - weder mit Hausrecht noch mit fehlender Terminabsprache - zu rechtfertigenden und zu entschuldigenden Angriff seitens der Verwaltung, i.Ü. auch nicht um ein "Gerangel", wie der Vorfall vom LG umschrieben wurde. Sollte sich dieser Vorfall so bewahrheiten, wie ihn der Antragsteller schildert, ist sein Begehren, Einsicht in die Unterlagen außerhalb der Geschäftsräume der Verwaltung zu erhalten, nachvollziehbar und begründet; er muss zu Recht neuerliche tätliche Angriffe des Verwalters fürchten. Das LG hat dann selbst nach Anhörung weiterer Beteiligter erneut über bisher geleugnete Wiederholungsgefahr - ggf. mit anderer Prognose - zu urteilen.

Aus diesem Grund kann hier der Anspruch durchaus berechtigt sein, außerhalb der eigenen Büroräumlichkeiten Einsicht gewähren zu müssen. Ein solcher Anspruch kann sich allerdings nur auf die den Abrechnungen zugrunde liegenden tatsächlich vorhandenen Unterlagen beziehen, nicht also auch auf Unterlagen, die der Verwalter gar nicht erstellt hat (wie z.B. eine Bilanz oder Gewinn- und Verlustrechnung).

4.Unzulässig war vorliegend allerdings der Anspruch des Antragstellers auf Auskunftserteilung, da sich seinem allgemeinen Antrag nicht entnehmen ließ, welche konkreten Auskünfte jeweils begehrt wurden. Bei Titulierung eines solchen Antrags wäre die entsprechende Verpflichtung nicht vollstreckbar.

5.Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens DM 5.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 12.02.1998, 15 W 319/97)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

In der neuen landgerichtlichen Instanz ergab sich kein Beweis für Tätlichkeiten des Verwalters; damit wurde der Anspruch auf Unterlageneinsicht an "neutralem Ort" endgültig abgewiesen ( LG Bielefeld, Beschluss v. 26. 11.1998, Az.: 23 T 110/98)