Emissionen im Wohnungseigentum (WEMoG) / 2 Lärm

2.1 Spielende Kinder

Auf das Ruhebedürfnis der anderen Wohnungseigentümer ist stets Rücksicht zu nehmen. Lärmbelästigungen und Ruhestörungen, die die anderen übermäßig beeinträchtigen, sind zu vermeiden. Diese Grundsätze gelten sowohl im Rahmen der Nutzung des Sondereigentums wie im Rahmen der Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Von Kindern ausgehender Lärm ist großzügiger zu dulden als Lärm, der von Erwachsenen ausgeht. Kinder dürfen nicht nur innerhalb der Wohnung spielen, hierbei muss vielmehr auch das Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern von jedem Hausbewohner als natürliches Verhalten der Kinder hingenommen werden. Ebenso können gegen die Unruhe, die durch den normalen Spiel- und Bewegungstrieb der Kinder entsteht, keine Einwände erhoben werden.^[1]

Was für die Nutzung der Wohnung gilt, ist auch für die Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen sowie der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen zu beachten. Einschränkungen gibt es hierbei für den Nutzungszweck der jeweiligen Einrichtungen und Flächen. Das Spielen – auch mit Freunden – auf gemeinschaftlichen Flächen gehört zu einer sozialtypischen Nutzung, sodass die hiervon ausgehende Unruhe durch die Mitbewohner geduldet werden muss, was auch für etwaigen von Kindern auf einem Kinderspielplatz ausgehenden Lärm gilt.^[2]

[1] BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16, NZM 2017 S. 694.

[2] BGH, Urteil v. 5.2.1993, V ZR 62/91, NJW 1993 S. 1656.

2.2 Musizieren

Grundsätzlich ist Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Gebrauchsregelungen nicht beschränkbar, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit den grundsätzlichen Fragen der Musikausübung und der Ruhezeiten eingehend im Jahr 1998 zu befassen^[1] und war zu folgenden Ergebnissen gekommen:

1. Ein Eigentümerbeschluss ist in der Regel nicht allein deshalb unwirksam, weil er für die Hausbewohner eine Ruhezeit von 20 bis 8 Uhr und von 12 bis 14 Uhr vorsieht.
2. Eine Regelung, die das Singen und Musizieren außerhalb von Ruhezeiten nur in "nicht belästigender Weise und Lautstärke" gestattet, ist mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam.
3. Unwirksam ist auch eine Regelung, welche das Singen und Musizieren ohne sachlichen Grund stärker einschränkt als die Tonübertragung durch Fernseh-, Rundfunkgeräte oder Kassetten- bzw. Plattenspieler.
4. Bei teilweiser Unwirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses findet § 139 BGB entsprechend Anwendung.

Ergänzend hatte der BGH im Jahr 2018^[2] klargestellt, dass sich die Frage, wann und wie lang musiziert werden darf, nicht allgemein beantworten lässt, sondern sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten. Eine Beschränkung auf 2 bis 3 Stunden an Werktagen und 1 bis 2 Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, kann als grober Richtwert dienen.

[1] BGH, Beschluss v. 10.9.1998, V ZB 11/98, NJW 1998 S. 3713.

[2] BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 143/17, NJW 2019 S. 773.

2.3 Sonstiges

Grundsätzlich können durch Beschluss allgemeine Ruhezeiten, etwa von 20.00 Uhr bis 8 Uhr und zwischen 12 Uhr und 14 Uhr festgesetzt werden. Unter Berücksichtigung des geänderten Hygieneverhaltens unserer Gesellschaft kann die Geräuschentwicklung durch nächtliches Duschen oder Baden allerdings nicht als Ruhestörung angesehen werden.

Für den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums gilt im Wesentlichen nichts anderes. Bei Grillfesten ist der Lärmpegel in den Abendstunden so weit herabzusenken, dass Miteigentümer nicht übermäßig gestört werden. Der Lärm von auf dem Hof spielenden Kindern ist jedoch regelmäßig hinzunehmen. Dies gilt auch für das normale Zuschlagen einer Autotür.

Praxis-Beispiel

Maschinengeräusche evtl. zu dulden

Da die Zweckbestimmung auch und gerade des Teileigentums nicht unberücksichtigt bleiben darf, sind z. B. auch Geräusche durch Produktionsmaschinen unter Umständen als unvermeidbare Lärmentwicklung zu dulden. Auch die sich häufig mittelbar aus einem Betrieb ergebenden Geräusche müssen damit hingenommen werden. So liegt es auf der Hand, dass der (erlaubte) Betrieb einer Gaststätte durchaus lärmintensiver ist, als etwa der Betrieb einer Apotheke. Während der Sperrzeiten hat aber auch der Gaststättenbetreiber für angemessene Ruhe zu sorgen und auch während des Betriebs darauf zu achten, dass es nicht zu unangemessenen Lärmüberschreitungen kommt.