1.2.2.1 Überblick
Haben die Mietvertragsparteien Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, so kann jede Vertragspartei gem. § 560 Abs. 4 BGB mit oder nach einer Abrechnung und bis zur nächsten Abrechnung durch Erklärung in Textform einmal eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dazu sind die zu erwartenden Jahreskosten plausibel und angemessen zu schätzen.
Prognose
Die Prognose setzt sich zusammen aus der Voraussage des zu erwartenden Energieverbrauchs und der Voraussage des zu erwartenden Energiepreises. Im Streitfall muss der Vermieter allerdings nachvollziehbar darlegen, worauf die Erhöhung beruht und dass sie angemessen ist.[1] Zur Prüfung kann der Mieter Belegeinsicht verlangen. Bis diese gewährt wird, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht.[2]
Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG
Für die Vorauszahlung gelten für den Monat Dezember 2022 besondere Regeln aufgrund der vom Bund beschlossenen Dezember-Soforthilfe im Bereich Gas und Wärme. Für die weiteren Monate sind das Gesetz zur Einführung einer Strompreisbremse und das Gesetz zur Einführung von Preisbremsen für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme zu beachten. Siehe dazu jeweils den Beitrag Energiekrise: Gesetzgeberische Maßnahmen 2022/2023.
1.2.2.2 Erklärung
Der Vermieter muss in der Erklärung einen bestimmten oder bestimmbaren Erhöhungsbetrag durch die Angabe eines konkreten Änderungsbetrags, aber auch durch die Benennung der künftigen Vorauszahlung oder der künftigen Gesamtmiete mitteilen.[1] Die Anpassung muss in der Erklärung nicht begründet werden.[2]
Der Erklärende kann den künftigen Zeitpunkt, ab wann die Anpassung gelten soll, bestimmen und muss ihn in der Erklärung mitteilen. Wird kein Zeitpunkt bestimmt, gilt die Anpassung für den nächsten Zahlungstermin für die Vorauszahlungen.[3]
Möglichkeit nutzen!
Diese Möglichkeit, die Betriebskostenvorauszahlungen durch eine solche am besten zeitnahe Erklärung anzupassen, sollten Vermieter aus ihrer Sicht, aber auch aus Sicht der Mieter nutzen.
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