3.1 Überblick
Für Wohnungseigentumsanlagen ist zwischen dem Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verhältnis eines Wohnungs- oder Teileigentümers, der sein Wohnungs- oder Teileigentum vermietet, zu seinem Mieter zu unterscheiden. Ferner ist in den Blick zu nehmen, dass die Wohnungseigentümer keine Betriebskostenvorauszahlungen, sondern nach einem Beschluss gem. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG Vorschüsse schulden.
3.2 Vorschüsse
3.2.1 Überblick
Die Höhe der von den Wohnungseigentümern geschuldeten Vorschüsse ist anhand des Wirtschaftsplans zu berechnen.
3.2.2 Noch kein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für das Jahr 2023
Haben die Wohnungseigentümer im Jahr 2022 über die Vorschüsse für das Jahr 2023 noch keinen Beschluss gefasst, müssen die Verwaltungen bei den voraussichtlichen Ausgaben für das Jahr 2023 (bzw. Folgejahre) die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Einkauf von Brennstoffen oder für die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser "einpreisen".
3.2.3 Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für das Jahr 2023
Haben die Wohnungseigentümer im Jahr 2022 oder im Jahr 2023 bereits einen Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für das Jahr 2023 gefasst, müssen die Verwaltungen überprüfen, ob es eines weiteren Vorschusses (= einer Sonderumlage) nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Deckung der Energiekosten bedarf. Die Verwaltungen haben nach § 27 Abs. 1 WEG keine Möglichkeit, auch nicht in Notfällen, ohne einen Beschluss die Vorschüsse an die notwendige Höhe für die Energiekosten anzupassen.[1]
Außerordentliche Versammlung – Tagesordnung
Bedarf es weiterer Vorschüsse, muss, kommt kein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG in Betracht, zeitnah eine Versammlung einberufen werden, um nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über weitere Vorschüsse einen Beschluss zu fassen. Es ist eine Aufgabe der Verwaltungen, stets für ausreichende Mittel der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sorgen.
Auf dieser Versammlung sollte auch über Mindesttemperaturen und Zeiten diskutiert und ggf. ein Beschluss gefasst werden (dazu unter Abschn. 3.3.2.2 und Abschn. 3.4).
Ferner kann dort eine Liquiditätsrücklage bestimmt und die Verwaltung ermächtigt werden, vorübergehend die bestehende Erhaltungsrücklage umzuwidmen. Verfährt man anders, bedarf es ggf. einer weiteren Versammlung, um Mittel zu generieren.
Schließlich sollte über die Umlageschlüssel für die Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser ggf. ein Beschluss herbeigeführt werden (dazu unter Abschn. 4). Die Änderung ist nach § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig!
3.3 Versorgung der Räume mit ausreichender Wärme (Mindesttemperatur und Zeit)
3.3.1 Überblick
Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, Mindesttemperaturen und die Zeiten, in denen Wärme von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist, nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zu vereinbaren oder nach § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen.
In den meisten Wohnungseigentumsanlagen dürfte es derartige Bestimmungen bislang aber nicht geben. Wie im Mietrecht ist daher anhand der Umstände zu ermitteln, welche Mindesttemperaturen für welche Räume und für welche Zeiten die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen muss.
Parallele zum Mietverhältnis
An dieser Stelle ist davon auszugehen, dass sich die Praxis stets an die Werte anlehnt, die für das Verhältnis eines Vermieters zu seinen Mietern gelten. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Abschn. 1.3.1 verwiesen, die an dieser Stelle entsprechend gelten.
3.3.2 Einwirkungen
3.3.2.1 Verwaltung
Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und zu keinen erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.[1]
Die Absenkung der Mindesttemperatur und die Beschränkung der Zeiten, in denen Wärme zur Verfügung gestellt wird, dürften in der Regel keine untergeordnete Bedeutung haben. Denn diese Frage ist häufig sehr emotional besetzt und daher keine Frage, von der man annehmen sollte, die Verwaltung könne die notwendige Antwort allein finden.
Ob die Absenkung der Mindesttemperatur und die Beschränkung der Zeiten, in denen Wärme zur Verfügung gestellt wird, hingegen zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist, lässt sich nicht so pauschal beantworten. Stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beispielsweise für die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage nur noch sehr geringe Mittel zur Verfügung, verlangt aber der Energieversorger hohe Abschläge, könnte es im Einzelfall vorstellbar sein, dass es den Wohnungseigentümern nachteilig wäre, die Temperaturen und die Zeiten nicht zu verändern.
3.3.2.2 Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG
Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer über eine ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG.
Auf dieser Grundlage ist es ohne Weiteres möglich, durch Beschluss die...
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