Energiekrise: Problemfelder und Lösungsansätze für das M ... / 3.3 Versorgung der Räume mit ausreichender Wärme (Mindesttemperatur und Zeit)

3.3.1 Überblick

Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, Mindesttemperaturen und die Zeiten, in denen Wärme von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist, nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG zu vereinbaren oder nach § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen.

In den meisten Wohnungseigentumsanlagen dürfte es derartige Bestimmungen bislang aber nicht geben. Wie im Mietrecht ist daher anhand der Umstände zu ermitteln, welche Mindesttemperaturen für welche Räume und für welche Zeiten die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellen muss.

Hinweis

Parallele zum Mietverhältnis

An dieser Stelle ist davon auszugehen, dass sich die Praxis stets an die Werte anlehnt, die für das Verhältnis eines Vermieters zu seinen Mietern gelten. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Abschn. 1.3.1 verwiesen, die an dieser Stelle entsprechend gelten.

3.3.2 Einwirkungen

3.3.2.1 Verwaltung

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und zu keinen erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.^[1]

Die Absenkung der Mindesttemperatur und die Beschränkung der Zeiten, in denen Wärme zur Verfügung gestellt wird, dürften in der Regel keine untergeordnete Bedeutung haben. Denn diese Frage ist häufig sehr emotional besetzt und daher keine Frage, von der man annehmen sollte, die Verwaltung könne die notwendige Antwort allein finden.

Ob die Absenkung der Mindesttemperatur und die Beschränkung der Zeiten, in denen Wärme zur Verfügung gestellt wird, hingegen zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist, lässt sich nicht so pauschal beantworten. Stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beispielsweise für die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage nur noch sehr geringe Mittel zur Verfügung, verlangt aber der Energieversorger hohe Abschläge, könnte es im Einzelfall vorstellbar sein, dass es den Wohnungseigentümern nachteilig wäre, die Temperaturen und die Zeiten nicht zu verändern.

[1] § 27 Abs. 1 WEG.

3.3.2.2 Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer über eine ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG.

Auf dieser Grundlage ist es ohne Weiteres möglich, durch Beschluss die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellende Mindesttemperaturen und die Zeiten, in denen Wärme zur Verfügung gestellt wird, durch Beschluss zu bestimmen und dabei auch von den bislang "üblichen" Werten und Zeiten abzuweichen.

Hinweis

Anfechtbarkeit des Beschlusses

Ob ein derartiger Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, steht auf einem anderen Blatt.^[1] Diese Frage müsste ein Gericht beantworten, käme es zu einer Anfechtungsklage. Angesichts der derzeitigen Rahmenbedingungen ist vorstellbar, dass ein derartiger Beschluss nach einer Abwägung auch einer gerichtlichen Überprüfung standhält.

Bis zur Rechtskraft einer solchen Entscheidung wäre der Beschluss jedenfalls für die Verwaltung und die Wohnungseigentümer bindend und führte dazu, dass die Temperaturen zu senken und die Zeiten einzuschränken sind. Dies könnte in Wohnungseigentumsanlagen zu erheblichen Kosteneinsparungen führen.

[1] Die Ordnungsmäßigkeit verneint aktuell Zschieschack, ZWE 2022, S. 346, 350.