Entlastung als Anspruchsverzicht

Normenkette

§ 28 Abs. 3, 5 WEG

Kommentar

Der Verwalterentlastung kommt auch die Bedeutung zu, dass die Gemeinschaft im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses auf mögliche - bekannte oder erkennbare - Ansprüche aus der Geschäftsbesorgung der Verwaltung verzichtet.

Beinhaltet die Entlastung der Verwaltung die Billigung ihrer Geschäftsbesorgung, kann nicht zwischen der Genehmigung der Ausgaben einerseits - insoweit Entlastung - und der die Kosten verursachenden Verwaltungstätigkeit andererseits - insoweit keine Entlastung - unterschieden werden. Wohnungseigentümer konnten zwar wegen der Vertretungsberechtigung der Verwaltung nach außen die Bezahlung einer Rechnung für Gartenarbeit nicht verhindern, wohl aber mit Mehrheit die Aufnahme dieser Ausgabe zu Lasten der Gemeinschaft in der betreffenden Jahresabrechnung, wenn sie der Auffassung gewesen wären, dass für diese Kosten der Verursacher allein aufzukommen habe; mit dieser Begründung hätte der Abrechnungsbeschluss auch angefochten werden können. Da dies nicht geschehen ist, kam dem Genehmigungsbeschluss auch die beschriebene Entlastungswirkung zu.

Link zur Entscheidung

( OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 11.07.1988, 20 W 76/88).

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Rechtliche "Gedankenspiele" zur Entlastung im Zusammenhang mit Abrechnungsgenehmigungsbeschlüssen werden immer verzwickter, je häufiger sich hier Obergerichte äußern müssen. Früher war es absolut h. R. M., dass in der Genehmigung einer Jahresabrechnung grundsätzlich auch die Entlastung des Verwalters für dieses Geschäftsjahr gesehen wurde (Verzicht auf bekannte oder erkennbare Ansprüche i. S. eines negativen Schuldanerkenntnisses). Offen blieb allein die Frage, ob sich diese Entlastungswirkung nur auf die rechnerische, d. h. kaufmännische Arbeit des Verwalters (d. h. auf die Erstellung seines Rechenwerks) bezog oder auf sein gesamtesVerwalterhandeln im abgelaufenen Geschäftsjahr. Diese bisher nicht eindeutig entschiedene Frage war und ist für mich der Grund, stets getrennte Beschlussfassungen zum Thema der Genehmigung einer Abrechnung und zum weiteren Thema der generellen Entlastung eines Verwalters für sein gesamtes Handeln im Geschäftsjahr dringend zu empfehlen.

Wurde dieser Empfehlung bisher nicht entsprochen und kam es dann zu Beschlussanfechtungen über die Genehmigung einer Abrechnung, wurde auch schon obergerichtlich entschieden, dass nicht stets zwingend die Genehmigung einer Abrechnung eine Entlastung bedeute und umgekehrt mit einer Entlastungsbeschlussfassung nicht stets zugleich eine Abrechnung genehmigt sei. Grundsätzlich bestehe zwar ein innerer Zusammenhang zwischen der Abrechnungsgenehmigung und Entlastung; es sei jedoch tatrichterlicher Feststellung überlassen, solche Beschlüsse auszulegen. Motiv dieser Rechtsprechung war wohl, möglichst Abrechnungsgenehmigungen bei etwaigen pflichtwidrigen Ausgaben eines Verwalters zu bestätigen, um nicht Anspruchsgrundlagen für etwaige Wohngeldrestforderungen zu beseitigen, andererseits aber mögliche Haftungsansprüche gegen einen Verwalter nach wie vor offen zu halten.

Die neuerliche Begründung des OLG Frankfurt wird der Gesamtproblematik nicht gerecht. Hat ein Verwalter - ggf. unberechtigt - eine Ausgabe im Geschäftsjahr getätigt, so muss eine solche tatsächliche Ausgabe auch in einer Jahresabrechnung dokumentiert werden. Nur dann ist eine Abrechnung insoweit vollständig und korrekt, muss genehmigt werden und bedarf auch keiner Anfechtung. Allerdings sollte dann bei solchen Beschlussfassungen zur Genehmigung der Abrechnung (als einzigem Tagesordnungspunkt) ausdrücklich im Antrag der Vorbehalt mitbeschlossen werden, dem Verwalter hinsichtlich der bestrittenen Ausgabenposition (oder sogar generell) keine Entlastung zu erteilen, um so trotz genehmigter Abrechnung etwaige Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter offen zu halten. Es ist also sehr wohl zu unterscheiden zwischen rechnerischer Richtigkeit einer Jahresabrechnung und etwaigem Fehlverhalten eines Verwalters, welches zu einer etwaigen Haftung gegenüber der Gemeinschaft führt. Wird in Zukunft nicht zwischen Abrechnungsgenehmigung und Entlastung unterschieden (in getrennten Beschlussfassungen), bestätigt m. E. eine Genehmigungsbeschlussfassung über eine Jahresabrechnung allein die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Ausgaben und die entsprechende Kostenverteilung (also die Einzelabrechnungen); für eine weitergehende Auslegung ist hier kein Raum. Die (rechnerisch richtig) genehmigte Abrechnung muss nicht gleichzeitig eine Entlastung bedeuten bzw. beinhalten. Würde man also die Abrechnungsgenehmigung in diesem engeren Sinne - nur bezogen auf die rechnerische Richtigkeit des vorgelegten Rechenwerks - verstehen, gäbe es keine verwirrende und gekünstelt wirkende Auslegungsrechtsprechung und keine möglichen Verfristungen für etwaige Schadenersatzansprüche gegen einen Verwalter aus fehlerhaftem anderweitigem Vertragsverhalten. Vermieden werden muss auf jeden Fall die "Vernichtun...