Entlastung des Verwalters (WEMoG) / 3.2 Fehlerhafte Jahresabrechnung

In der Praxis scheitern Entlastungsbeschlüsse häufig daran, dass dem Verwalter zwar keinerlei Fehlverhalten zum Nachteil der Wohnungseigentümer zum Vorwurf zu machen ist und auch seine Amtsführung in jeder Hinsicht vorbildlich war, er jedoch eine fehlerhafte Jahresabrechnung erstellt hat und der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan sowie der Entlastungsbeschluss angefochten wurden. Grundsätzlich widerspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall liegt insbesondere dann vor, wenn der Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.^[1] Wird der Beschluss über die auf Grundlage der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge dann für ungültig erklärt, besteht ein Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstattung der ihr auferlegten Verfahrenskosten gegen den Verwalter, weshalb der Beschluss über die Entlastung des Verwalters zwangsläufig für ungültig zu erklären ist.

Zu beachten ist allerdings, dass die Jahresabrechnung selbst seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist. Formelle Mängel der Jahresabrechnung können also eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen.

Widersprach der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung nach alter Rechtslage bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter vergessen hatte, die Kontenstände in der Jahresabrechnung mitzuteilen, weshalb die Jahresabrechnung nicht auf ihre Schlüssigkeit hin prüfbar war^[2], so kann dies nicht mehr zum Erfolg einer Anfechtungsklage führen. Dies gilt auch vor dem weiteren Hintergrund, dass der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres gem. § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht zu erstellen hat.

Hinweis

Unberechtigte Ausgaben

Für den Fall, dass der Verwalter zu Unrecht Ausgaben in der Abrechnungsperiode getätigt hat, diese jedoch korrekterweise in der Jahresabrechnung ausweist, ist nicht der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung anzufechten, sondern derjenige über die Verwalterentlastung.^[3]

Wichtig

Fehlerhafter Wirtschaftsplan

Die Entlastung des Verwalters widerspricht auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er einen fehlerhaften Wirtschaftsplan vorgelegt hat und aus diesem Grund der Beschluss über die Hausgeldvorschüsse angefochten wurde.^[4]

[1] AG Wismar, Urteil v. 7.8.2017, 8 C 520/16 WEG, ZMR 2017 S. 939.

[2] Vgl. u. a. BayObLG, Beschluss v. 21.12.1999, 2Z BR 79/99, ZMR 2000 S. 238; LG München I, Urteil v. 6.10.2011, 36 S 17150/10, ZWE 2012 S. 140

[3] Vgl. AG Stralsund, Urteil v. 26.2.2018, 20 C 14/17 WEG.

[4] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010 S. 2654.