Entstehung von halben Stimmen durch Unterteilung und Kausalität eines Einberufungsmangels

Leitsatz

• Nach Unterteilung von Wohnungseigentum und vereinbartem Objekt-Stimmrechtsprinzip entstehen "Halb-Stimmen"!

  Kausalität eines Einberufungsmangels muss mit Sicherheit feststehen (h.R.M.)

Normenkette

§ 8 WEG, § 23 Abs. 2, 4 WEG, § 25 WEG

Kommentar

1. Werden von ursprünglich 16 Wohnungseigentumseinheiten vier Einheiten - berechtigtermaßen - so unterteilt, dass insgesamt 20 Einheiten entstehen, so haben - bei vereinbartem Objekt-Stimmrechtsprinzip - die Eigentümer der unterteilten Einheiten je eine halbe Stimme, die sie jeweils auch selbständig abgeben können (ebenso wie zum Kopfprinzip vom OLG Düsseldorf, OLGZ 90, 152 = NJW- RR 90, 521 = WE 90, 170 entschieden). Auf diese Weise tritt keine Vermehrung der Stimmen ein. § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, kommt im Fall der Unterteilung von Wohnungseigentumseinheiten nicht in Betracht, da die Erwerber der durch Unterteilung entstandenen Einheiten Inhaber selbständiger Eigentumsrechte sind. Unter Berücksichtigung dieser Wertung waren in der betreffenden Eigentümerversammlung nach Stimmkraft weniger als die Hälfte der Wohnungseigentümer erschienen und auch weniger als die Hälfte aller Eigentümer vertreten.

2. Wird bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung der Beschlussgegenstand nicht bezeichnet und waren in der Eigentümerversammlung weniger als die Hälfte der Stimmrechte vertreten, kann schon deshalb der Nachweis nicht geführt werden, dass der Eigentümerbeschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre (kein Nachweis, dass mit Sicherheit feststehe, dass bei Vermeidung des Formfehlers ebenso beschlossen worden wäre, h.R.M.).

In einem solchen Fall kann das Gericht auch nicht durch nachträgliche Befragung der nicht erschienenen Eigentümer die Nichtursächlichkeit des Einberufungsmangels auf die Beschlussfassung feststellen.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert des Verfahrens (zu Fragen einer Verwalterabberufung aus wichtigem Grund und einer Verwalterneubestellung) in Dritter Instanz von DM 12.000.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 18.11.1998, 24 W 4180/97)

zu Gruppe 5:  Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

1. Bereits die zitierte Düsseldorfer Entscheidung - allerdings zum Stimmrechts-Kopfprinzip - habe ich seinerzeit als "gerichtliche Kopf-Spaltung" kritisiert. Ich meine auch bei vereinbartem Objektprinzip zum Stimmrecht kann nach berechtigter Unterteilung nicht von einer Stimmrechtshalbierung gesprochen werden. Richtig ist, dass sich insbesondere bei nachträglicher Unterteilung von Wohnungseigentum grundsätzlich nicht Stimmenmehrungen ergeben dürfen, was die bisherige Stimmengewichtung insbesondere der restlichen Eigentümer nachteilig verändert (Ausnahme: auch insoweit bestandskräftige Gestattungsbeschlussfassung auf neuerliche Abänderung gesetzlicher oder vereinbarter Stimmrechte). M.E. muss es hier auch bei diesem abweichend vom Gesetz vereinbarten Stimmrechtsprinzip bei analoger Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG verbleiben. Stimmrechtsspaltungen muss es hier weder beim gesetzlichen Kopf- noch bei vereinbartem Objektprinzip geben. Auch hier müssten sich m.E. die beiden Eigentümer "neuer" unterteilter Wohnungen nach wie vor auf ein Abstimmungsvotum einigen, genauso wie dies Bruchteilseigentümer eines Sondereigentums zu tun haben; auch Bruchteilsmiteigentümer an einem Sondereigentum sind Inhaber selbständiger Eigentumsrechte, wenn auch nach ideeller Quotenberechtigung. Damit ist nicht von einem Stimmrechtsentzug auszugehen, allenfalls von einer Einschränkung eigenständiger, gültiger Abstimmungsberechtigung. Eine Lösung des Problems könnte auch durch eine entsprechende Vollmachtsvereinbarung herbeigeführt werden.

Ist i.Ü. eine Unterteilung von Anfang an in einer Teilungserklärungsvereinbarung vorgesehen und mit Verbindlichkeitswirkung für alle Eigentümer und Rechtsnachfolger festgeschrieben, erscheint es aus meiner Sicht auch vertretbar, hier nach tatsächlich erfolgter Unterteilung von entsprechender Gesamtstimmenzahl- mehrung auszugehen; die restlichen Eigentümer hätten sich insoweit einer solchen Stimmenvermehrung von Anfang an bewusst unterworfen; in diesem Sinne hätte m.E. im vorliegenden Fall entschieden werden müssen. Die restlichen Eigentümer hätten sich hier nicht auf entsprechenden Vertrauensgrundsatz auf Nichtänderung der Gesamtstimmenzahl berufen können.

2. Wenn das Gericht im vorliegenden Fall auch von Beschlussunfähigkeit der betreffenden Versammlung ausging unter Hinweis auf Nichtanwesenheit von mehr als der Hälfte der Wohnungseigentümer bzw. entsprechender Vertretung, lässt sich m.E. aus dem Sachverhalt der Entscheidung nicht erkennen, dass hier wirksam § 25 Abs. 3 WEG abbedungen wurde; das Gesetz stellt bekanntlich insoweit zur Frage der Beschlussfähigkeit nicht auf die stimmberechtigten Eigentümer ab, sondern auf die Miteigentumsanteile der stimmberechtigten Eigentümer; nach Miteigentumsanteilen hätte wohl die hier angesproc...