Entziehung des Wohnungseigentums (WEMoG) / 3.2 Grobe Pflichtverletzung

Die Voraussetzungen einer Entziehung des Wohnungseigentums sind erfüllt, wenn der betreffende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt.

Achtung

Mindestens 3 gravierende Pflichtverstöße

Es müssen mindestens 3 gravierende Pflichtverstöße vorliegen, da nur ein wiederholter grober Verstoß trotz Abmahnung zur Entziehung berechtigt.

Da das Entziehungsrecht selbst nach § 17 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist, hat in erster Linie auch sie die Abmahnung zu erteilen und zwar durch den Verwalter als ihr Vertretungsorgan. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wird uneinheitlich beurteilt, ob der Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer eine Abmahnung erteilen kann, da diesem nur das Recht obliegt, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung für die Wohnungseigentümer zu treffen. Da die Abmahnung letztlich eine Vorstufe des Entziehungsverfahrens darstellt, könnte dies zweifelhaft sein. Nach diesseits vertretener Auffassung würde die Einleitung des Entziehungsverfahrens selbst sicherlich keine unbedeutende Maßnahme für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen, was allerdings nicht für die Abmahnung gilt. Würde eine fehlerhafte Abmahnung seitens des Verwalters erteilt, weshalb ein anschließendes Entziehungsverfahren erfolglos bliebe, könnte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihn wegen der Verfahrenskosten in Regress nehmen.

Nach alter Rechtslage konnte die Abmahnung auch durch einzelne Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter erfolgen.^[1] Ob dies weiter möglich sein wird, scheint zweifelhaft. Allerdings müsste eine Abmahnung seitens eines direkt betroffenen Wohnungseigentümers zumindest nicht per se ausgeschlossen sein. Wird etwa ein einzelner Wohnungseigentümer schwer beleidigt oder tätlich angegriffen, muss ihm auch die Möglichkeit gewährt werden, sich zumindest mit einer Abmahnung gegen den Aggressor zur Wehr setzen zu können, ohne den Umweg über die Gemeinschaft gehen zu müssen. Hier wird die Rechtsprechung für Klarheit sorgen müssen.

Wichtig

Abmahnung entbehrlich

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung entbehrlich.^[2]

Hat also ein Wohnungseigentümer in der Vergangenheit andere Wohnungseigentümer, den Verwalter oder den Hausmeister übelst beleidigt, bedroht und sogar körperlich misshandelt und setzt er dieses Verhalten im Laufe des Verfahrens auf Entziehung seines Wohneigentums fort, lässt er erkennen, dass er nicht gewillt ist, sein Verhalten zu ändern. Eine Abmahnung, deren Zweck es ist, dem Wohnungseigentümer sein Fehlverhalten vor Augen zu führen und ihm Gelegenheit zu einer Verhaltensänderung zu geben, hat in so einem Fall keine Aussicht darauf, das störende Verhalten des Wohnungseigentümers künftig zu unterbinden. Der Umstand, dass der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Klage nicht entsprechend abgemahnt wurde, ist dann bedeutungslos.

[1] BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17, ZMR 2019, 699.

[2] BGH, Beschluss v. 25.1.2018, V ZR 141/17, ZMR 2018, 525; LG Dortmund, Urteil v. 14.1.2022, 17 S 69/21, ZMR 2022, 396.