Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 1.3 Modernisierende Erhaltung

Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschränken.

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz den Begriff der "modernisierenden Erhaltung" bzw. der "modernisierenden Instandsetzung" nicht mehr.

Änderungen durch das WEMoG

1. Alle Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar – also auch die Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung. So die Vorstellung des Gesetzgebers,^[1] die allerdings nicht unumstritten ist.
2. Gemäß § 20 Abs. 1 WEG werden alle Maßnahmen der baulichen Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen. Es besteht also kein Unterschied zur Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.
3. Insbesondere die Kosten von Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung sind nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn sich diese innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren. Dieser Zeitraum war auch für die Beurteilung maßgeblich, ob ein Beschluss über eine Maßnahme der modernisierenden Instandsetzung noch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach.

Von einer modernisierenden Erhaltung ist immer dann zu sprechen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden, also über eine bloße Reproduktion hinausgehen. Zwar nicht alleinige Voraussetzung, aber wichtiger Anhaltspunkt ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren.^[2]

So sind etwa Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmeisolierung, insbesondere durch eine fachgerecht ausgeführte Dampfbremse auf der gesamten Dachebene sowie die Ersetzung des vorhandenen Dämmmaterials aus Glaswolle durch eine biologische Wärmedämmung als modernisierende Erhaltung anzusehen. Eine derartige Maßnahme wurde nach Inkrafttreten des WEMoG als bauliche Veränderung eingestuft.^[3]

Andererseits wurde ein zum Betrieb einer Brennwerttherme durch einen Kamin geführtes Plastikrohr zwar ebenfalls als eine Maßnahme der modernisierenden Erhaltung angesehen, jedoch den Erhaltungsmaßnahmen des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zugeordnet.^[4]

Die Rechtslage ist insoweit also nicht geklärt, wobei in Ansehung der Gesetzeslage und der Intention des Gesetzgebers die besseren Argumente für die Einordnung als bauliche Veränderung sprechen.

Praxis-Beispiel

Die marode Einfriedung

Der das Gemeinschaftseigentum einfriedende Holzzaun ist erneuerungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer erwägen, statt eines Holzzauns einen Zaun aus Edelstahl zu setzen.

Zunächst ist der Zaun grundsätzlich austauschbedürftig. Auch der Ersatz einer maroden Einrichtung des Gemeinschaftseigentums stellt eine Erhaltungsmaßnahme dar. Entscheidend ist, dass Maßnahmen der Erhaltung letztlich eine Reproduktion des Ursprungszustands darstellen. Eine Erhaltungsmaßnahme würde es also dann darstellen, wenn die Wohnungseigentümer den Ersatz durch einen Holzzaun beschließen würden. Entscheiden sie sich hingegen für einen Zaun aus Edelstahl, geht die Maßnahme über die bloße Erhaltung hinaus.

Für die Einordnung der Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme oder als Maßnahme der baulichen Veränderung spielen zunächst bestimmte Mehrheitsquoren keine Rolle. Beide Maßnahmen werden mit der einfachen Mehrheit des § 25 Abs. 1 WEG beschlossen, wenn die Wohnungseigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Beschluss über die Kostenverteilung

Unterschiede ergeben sich aber bei der Verteilung der Kosten einer Maßnahme: Ordnet man die modernisierende Erhaltung als Erhaltungsmaßnahme des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG ein, sind über § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sämtliche Wohnungseigentümer in die Kostenverteilung eingebunden.

Etwas anderes gilt, wenn man die beschlossene Maßnahme als eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG einordnet und die Voraussetzungen von § 21 Abs. 2 WEG insgesamt nicht erfüllt sind. Dann sind nach § 21 Abs. 3 WEG nur diejenigen Wohnungseigentümer zur Tragung der Mehrkosten verpflichtet, die auf die Elemente der Modernisierung entfallen. Amortisieren sich die über die bloße Erhaltung hinausgehenden Kosten annähernd in einem Zeitraum von 10 Jahren, spielt die Einordnung der Maßnahme als Erhaltungsmaßnahme oder als solche der baulichen Veränderung für eine Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer wiederum keine Rolle.

Praxis-Beispiel

Der Fensteraustausch

Die in der Wohnanlage vorhandenen 2-fach verglasten Holzfenster sind allesamt reparatur- und überwiegend austauschbedürftig. Die Wohnungseigentümer besch...