Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 1.6 Abgrenzung zu Modernisierung bzw. baulicher Veränderung

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz auch den Begriff der Modernisierung nicht mehr.

Änderungen durch das WEMoG

1. Maßnahmen der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums stellen bauliche Veränderungen dar.
2. Modernisierungsmaßnahmen werden mit einfacher Mehrheit beschlossen.

Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer?

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gilt der Grundsatz, dass nur diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung tragen müssen, die sie beschlossen haben.^[1]

Da nunmehr auch Maßnahmen der Modernisierung einfach-mehrheitlich beschlossen werden können, stellt sich die Frage, ob alle Wohnungseigentümer mit den Kosten belastet werden können und nicht nur diejenigen, die für die Maßnahme gestimmt haben.

Abgrenzung

Die Abgrenzung von Maßnahmen der Erhaltung und Modernisierungen bzw. baulichen Veränderungen ist denkbar einfach: Bauliche Veränderungen und somit auch Modernisierungen setzen keinen Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsbedarf voraus.

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in Form der Modernisierung führen stets dann zu einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer, wenn

• sie gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden sind oder
• sich ihre Kosten gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG innerhalb eines angemessenen Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren.

Steht also eine Maßnahme der Modernisierung zur Beschlussfassung an, deren Kosten sich voraussichtlich amortisieren werden, bedarf es einer Kosten-Nutzen-Analyse.

Wird die Maßnahme aber mit der doppelten Qualifizierung des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG beschlossen, werden ihre Kosten niemals unverhältnismäßig sein, wenn die Maßnahme aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert des Gemeinschaftseigentums nachhaltig zu erhöhen.^[2]

Gerade bei einer Modernisierung, die zu einer Gebrauchswertsteigerung führt, kann es nämlich schon an einer hinreichenden Bezugsgröße fehlen, um einen Amortisationszeitraum bestimmen zu können. So kann die Ausstattung einer Wohnanlage mit Fenstern, die einen besseren Schallschutz aufweisen, eine Modernisierung darstellen, ohne dass damit die Möglichkeit einer Kosteneinsparung verbunden wäre.

Praxis-Beispiel

Fensteraustausch

Die Holzfenster einer Wohnanlage sind mittlerweile 30 Jahre alt. Einige von ihnen sind instandsetzungsbedürftig, die meisten nicht. Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch sämtlicher vorhandener Fenster gegen Kunststofffenster.

Bei der Erneuerung der Fenster im Wege des Austauschs alter Holzfenster durch solche aus Kunststoff handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme entsprechend § 555b Nr. 4 BGB. Der Austausch stellt nämlich eine Maßnahme dar, die den Gebrauchswert der Wohnanlage nachhaltig erhöht. Kunststofffenster sind gegenüber Holzfenstern haltbarer, müssen nicht gestrichen werden, verursachen damit geringere Instandhaltungskosten und verhindern auch Schimmelbildung.

Ein genereller Austausch alter Holzfenster gegen Kunststofffenster stellt aber dann eine Maßnahme der modernisierenden Erhaltung dar, wenn eine so hohe Zahl von Fenstern austauschbedürftig ist, dass die verbleibenden Fenster nicht ins Gewicht fallen und zum Zeitpunkt der Notwendigkeit ihres Austausches erheblich höhere Kosten anfallen würden, als dies bei einer Miterledigung im Rahmen des Großauftrags der Fall sein würde.^[3]

Dieser Grundsatz gilt unverändert weiter, wobei die umstrittene Einordnung der modernisierenden Erhaltung einerseits als Erhaltungsmaßnahme und andererseits als bauliche Veränderung zu beachten ist.^[4]

Praxis-Beispiel

Umwandlung von Loggia in Wintergarten

Sind etwa konstruktive Teile einer Loggia instandsetzungsbedürftig und wird im Zuge der Sanierungsmaßnahmen die Loggia durch Verglasung in einen Wintergarten umgewandelt, so stellt dies zweifellos eine bauliche Veränderung dar. Diese wird auch nicht dadurch zu einer Maßnahme der Erhaltung, weil Isolierglas- und Schallschutzfenster eingebaut werden, um Heizenergie zu sparen.^[5]

Praxis-Beispiel

Fällen eines die Anlage "prägenden" Baums

Schwierig ist stets die Beurteilung, ob das ersatzlose Fällen eines nicht mehr ganz gesunden Baums noch als Verwaltungsmaßnahme anzusehen ist oder eine bauliche Veränderung darstellt. Letzteres ist jedenfalls dann der Fall, wenn es sich um einen das Gesamterscheinungsbild des gemeinschaftlichen Gartens bzw. der Gesamtanlage prägenden Baums handelt.^[6] Freilich handelt es sich dann nicht um eine Maßnahme der baulichen Veränderung, wenn der Baum nicht mehr standsicher ist.

Allerdings kommt der Differenzierung seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine echte Bedeutung mehr zu, da auch sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung einfach-mehrheitlich beschlossen werden können. Eine andere Frage ist lediglich diejenige...