Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.2.2 Ursachenklärung

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.^[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.^[2]

Abhängig von der Höhe der Gutachterkosten kann dem Verwalter eine schuldhafte Pflichtverletzung zum Vorwurf gemacht werden, wenn er nicht vor Beschlussfassung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens über Schäden am Gebäude Vergleichsangebote einholt und der Eigentümerversammlung vorlegt.^[3]

Nicht immer ist ein Sachverständiger erforderlich

Zur Ursachenerforschung und Klärung des Erhaltungsbedarfs ist nicht stets ein Sachverständiger zu beauftragen. Bei mehr oder weniger eindeutiger Ursache und technisch einfach gelagerten Maßnahmen genügt auch die Begutachtung durch ein Handwerksunternehmen. Werden aber voraussichtlich komplexe und kostenintensive Maßnahmen erforderlich, sollte die Begutachtung durch einen Sachverständigen erfolgen, bzw. einen Sonderfachmann, wie einen Architekten, Bauingenieur oder Statiker.^[4]

Insbesondere bei Feuchteerscheinungen wie Flecken- oder Schimmelbildung ist zu klären, welche Ursache diese Erscheinungen haben. Treten sie im Bereich des Sondereigentums auf, ist ein Nutzungsfehlverhalten des betreffenden Wohnungseigentümers zwar nicht auszuschließen. Dennoch ist der Verwalter verpflichtet, unverzüglich Maßnahmen der Ursachenklärung einzuleiten, da die Ursache der Feuchteerscheinungen auch in mängelbehaftetem Gemeinschafseigentum liegen kann.

Vorsicht: Verwalterhaftung auch bei Ursache im Sondereigentum!

Leitet der Verwalter nicht unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung ein, haftet er auch dann, wenn die Ursache der Feuchteerscheinungen bzw. Feuchteschäden im Sondereigentum liegt.^[5]

Für die Praxis folgt daraus, dass der Verwalter Mitteilungen von Wohnungseigentümern über Schimmelbildung oder sonstige Feuchteerscheinungen in deren Sondereigentumseinheit durchaus ernst zu nehmen hat – und dies gilt auch dann, wenn der Mangel zwar höchstwahrscheinlich auf einem Nutzungsfehlverhalten des betreffenden Wohnungseigentümers beruht, jedoch nicht gänzlich auszuschließen ist, dass ggf. doch ein Mangel am Gemeinschaftseigentum (mit) schadensursächlich sein könnte.^[6] Und gerade dies wird der Verwalter nicht beurteilen können.

Konkrete Vorgehensweise

Auf der sicheren Seite steht der Verwalter dann, wenn er eine Willensbildung der Wohnungseigentümer darüber herbeiführt, wie mit der Schimmelanzeige des betroffenen Sondereigentümers umzugehen ist. Und hier sollte der Verwalter zu einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung laden. Zur Klärung der Schimmelursache ist insoweit selbstverständlich die Beauftragung eines Sonderfachmanns erforderlich. Soweit allerdings ein Eilfall vorliegt und die Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht abgewartet werden kann, muss der Verwalter von sich aus tätig werden und die Schadensursache sachverständigenseits ermitteln lassen. Ergibt das Gutachten ein Fehlverhalten des Wohnungseigentümers, hat dieser die Kosten des Sachverständigen zu tragen.^[7]

[1] LG Dortmund, Urteil v. 21.4.2015, 1 S 445/14, ZWE 2015, 374.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 18.9.2006, 15 W 88/06, ZMR 2007, 131.

[3] LG Dortmund, Urteil v. 18.5.2018, 17 S 116/17, ZMR 2018, 784.

[4] OLG München, Beschluss v. 25.1.2006, 34 Wx 114/05, ZMR 2006, 311.

[5] OLG München, Beschluss v. 15.5.2006, 34 Wx 156/05, ZWE 2007, 100; LG München I, Urteil v. 15.10.2012, 1 S 26801/11, NZM 2013, 517.

[6] AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 8.1.2014, 539 C 17/13, ZMR 2014, 325.

[7] AG Waiblingen, Urteil v. 22.2.2016, 20 C 1896/15 WEG, ZWE 2016, 267.