Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.2.4 Finanzierung klären

Ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn auch ihre Finanzierung geklärt ist. Insgesamt stehen 4 Möglichkeiten der Finanzierung zur Verfügung:

1. laufende Hausgelder,
2. Erhaltungsrücklage,
3. Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage,
4. Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme.

4.2.4.1 Finanzierung mittels laufender Hausgelder

Eine Finanzierung mittels laufender Hausgelder wird in der Regel lediglich bei kleineren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung möglich sein, ist aber grundsätzlich zulässig.

4.2.4.2 Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage

Da die Erhaltungsrücklage gerade zweckgebunden für Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung gebildet wird, erfolgt die Finanzierung größerer Maßnahmen regelmäßig aus der Erhaltungsrücklage. Den Wohnungseigentümern ist insoweit aber ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Selbst bei gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage kann die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen auch durch Sonderumlage erfolgen, so hierfür bestimmte Gründe sprechen.

4.2.4.3 Finanzierung durch Sonderumlage

Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen.

Konkrete Beiträge regeln

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Beiträge zumindest errechnen können. Erforderlich ist daher zumindest die Angabe des Kostenverteilungsschlüssels. Besser ist stets im Beschluss selbst die auf die einzelnen Wohnungseigentümer konkret entfallenden Beiträge zu regeln, wobei selbstverständlich auf eine Auflistung Bezug genommen werden kann, die Bestandteil des Beschlusses ist. Diese Anlage ist dann auch als Anlage zur Beschluss-Sammlung zu nehmen.

Musterbeschluss: Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme

TOP XX Finanzierung der _______________

Alternative 1:

Die Finanzierung der Gesamtkosten vorbeschlossener Maßnahme in Höhe von ________ EUR erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage. Auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallen insoweit folgende Beiträge:

1. Wohnung Nr. 1 (24/1.000 MEA): ____ EUR

2. Wohnung Nr. 2 (36/1.000 MEA): ____ EUR

3. (...)

Alternative 2:

Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge werden nach Miteigentumsanteilen verteilt und sind im Einzelnen in einer entsprechenden Anlage aufgelistet, die Bestandteil dieses Beschlusses ist.

Die Beiträge sind bis zum ______ dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, sorgen bitte zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

4.2.4.4 Finanzierung durch Darlehensaufnahme

Insbesondere bei besonders großen und kostenintensiven Erhaltungsmaßnahmen kann auch eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme infrage kommen.^[1]

[1] Siehe hierzu Blankenstein, Darlehensaufnahme in der WEG.