Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.2.5 Beschlussfassung herbeiführen

Liegt keine Notmaßnahme vor und handelt es sich auch nicht nur um eine unbedeutende Maßnahme, hat der Verwalter Beschlüsse über die erforderlichen Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung fassen zu lassen. Grundsätzlich genügt eine einfachmehrheitliche Beschlussfassung. In aller Regel wird hier eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG ausscheiden, da einem solchen Beschluss sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Der Verwalter hat also eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein^[1] und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist.

Mehrheitsentscheidung auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG

Grundsätzlich erfordert ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG Allstimmigkeit, d. h., jeder Wohnungseigentümer muss zustimmen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz – und gleichzeitig wesentliche Neuerung und Erleichterung der Willensbildung – hat der Gesetzgeber im Rahmen des WEMoG mit dem neuen § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG geschaffen. Danach können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen auch bei einer Beschlussfassung im Umlaufverfahren genügt. Im konkreten Einzelfall ist den Wohnungseigentümern also die Kompetenz eingeräumt, eine Mehrheitsbeschlussfassung auch im Umlaufverfahren herbeizuführen.

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei einer Fassadensanierung tun?

Bei einer größeren Maßnahme wie z. B. einer Fassadensanierung ist in aller Regel ein mindestens 2-stufiges Vorgehen erforderlich:

1. Entscheidung, dass die Fassade saniert werden soll ("Ob")
2. Entscheidung, welche Schritte einzuleiten sind ("Wie")

1. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Ob"

Musterbeschluss:

TOP XX Sanierung der Fassade unter Aufbringung einer Wärmedämmung

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. In diesem Zusammenhang wird der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft ein Architekturbüro zur Ermittlung des Maßnahmenumfangs und der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses zu beauftragen. Auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses hat der Verwalter mindestens drei Angebote geeigneter Fachunternehmen einzuholen. Die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahmendurchführung und Beauftragung eines Fachunternehmens erfolgt in einer weiteren Eigentümerversammlung.

(Beschlussfassung und Verkündung)

Einholung der Angebote/Erstellen eines Preisspiegels

Liegen dem Verwalter die Angebote der Fachunternehmen vor, hat er diese mit dem Ladungsschreiben zur nächsten Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern zu übersenden. Bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen und entsprechend umfangreichen Angeboten reicht es auch aus, wenn der Verwalter einen Preisspiegel erstellt und diesen mit dem Ladungsschreiben übermittelt. Freilich sollte der Hinweis nicht fehlen, dass die Angebote beim Verwalter zur Einsichtnahme bereitliegen.

Musterschreiben:

Sehr geehrte Damen und Herren,

zur Information der Wohnungseigentümer ist diesem Ladungsschreiben als Ergebnis der Ausschreibung auf Grundlage des seitens des Architekturbüros ________ ein Preisspiegel der einzelnen Fachunternehmen beigefügt. Die Angebote liegen zur Einsichtnahme durch die Wohnungseigentümer bei der Verwaltung aus. Ergänzende Informationen werden gerne auch telefonisch erteilt.

Mit freundlichem Gruß

Verwaltung

2. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Wie"

Musterbeschluss:

TOP XX Durchführung der Fassadensanierung unter Aufbringung einer Wärmedämmung

Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems beschlossen. Auf Grundlage der vorliegenden Angebote wird der Verwalter ermächtigt, die Firma ______ gemäß ihrem Angebot vom ____ namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Fassadensanierung und dem Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems zu beauftragen. Im Einzelnen umfasst die Fassadensanierung die folgenden Maßnahmen:

_________________________________________________.

Das Angebot der Firma ______ wird in die Anlage zur Beschluss-Sammlung aufgenommen.

Die Finanzierung der Kosten in Höhe von _______ EUR erfolgt aus der Erhaltungsrücklage.

(Beschlussfassung und Verkündung)

Alternative: Mehrheitliche Beschlussfassung im Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG

Musterbeschluss:

TOP XX Sanierung der Fassade unter Aufbringung einer Wärmedämmung

_________________________________________________.

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. In diesem Zusammenhang wird der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kost...