Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.2.6.2.1 Duldungspflicht

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst".

Das Betreten und Benutzen der Wohnung oder Teileigentumseinheit muss also nicht nur lediglich im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums erforderlich sein. Paradebeispiel sind hier Einbau und Wartung von Rauchmeldern oder die Verbrauchserfassung durch Abrechnungsdienstleister.

Beschluss ist Voraussetzung für ein Betretungsrecht

Voraussetzung für die Verpflichtung zum Betreten des Sondereigentums ist zunächst ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme. Ohne entsprechenden Beschluss besteht kein Zutrittsrecht. Auch der Verwalter kann durch Vereinbarung nicht berechtigt werden, das Sondereigentum in bestimmten zeitlichen Abständen zur Kontrolle des Gemeinschaftseigentums betreten zu dürfen.^[1]

Bestehen konkrete Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit von Erhaltungsmaßnahmen, hat der Wohnungseigentümer Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren.

Duldungs- und Handlungspflichten des Wohnungseigentümers

Werden Erhaltungsmaßnahmen im Bereich eines zugunsten eines Wohnungseigentümers begründeten Sondernutzungsrechts erforderlich, hat er eine Duldungspflicht.^[2]

Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen seiner Pflichten aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Betreten seiner Sondereigentumseinheit auch für vorbereitende Maßnahmen zu dulden, insbesondere für eine Sachverständigenbegutachtung.^[3]

Der Wohnungseigentümer, der verpflichtet ist, Zugang zu seinem Sondereigentum zu gewähren, ist allerdings nicht verpflichtet, eigene Tätigkeiten zu entfalten, so Arbeiten im Bereich seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit erforderlich werden. Er ist also nicht verpflichtet, seine Möbel wegzuräumen.^[4] Er ist auch nicht etwa verpflichtet, Pflanztröge im Rahmen der Sanierung von Dachterrasse oder Balkon zu entfernen. Für die entsprechenden Maßnahmen hat vielmehr der Verwalter auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu sorgen.

Der Wohnungseigentümer hat nicht nur Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit zu gewähren, sondern im Einzelfall auch Eingriffe in sein Sondereigentum zu dulden:

• Muss der Balkon an seinen konstruktiven Bestandteilen saniert werden, hat der Wohnungseigentümer das Entfernen des Bodenbelags zu dulden;
• muss eine Versorgungsleitung in der Wand saniert werden, hat er das Aufschlagen der Wand bzw. das Abschlagen von Wandfliesen zu dulden.

Typische Probleme bei der Inanspruchnahme von Sondereigentum im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme

Ersatzwohnraum

Insbesondere im Rahmen einer aufwändigen Sanierung von Versorgungsleitungen kann im Einzelfall die Nutzung einer Wohnung durch den Eigentümer vorübergehend nicht mehr möglich sein. In solchen Fällen muss für Ersatzwohnraum gesorgt werden. Nach Maßgabe des Einzelfalls, abhängig insbesondere von der Dauer der Sanierungsmaßnahme, sind dem Wohnungseigentümer und den weiteren Bewohnern entweder Hotelzimmer oder eine Ersatzwohnung zur Verfügung zu stellen. Der Verwalter hat die Suche des Ersatzwohnraums zu übernehmen, die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft. Wiederum treffen den betroffenen Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang keine aktiven Mitwirkungspflichten.

Sanierung auch von außen möglich

Ist es zur Durchführung von Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht zwingend erforderlich, eine Sondereigentumseinheit in Anspruch zu nehmen, weil die Möglichkeit der Sanierung auch von außen möglich ist, trifft den Wohnungseigentümer nur im Ausnahmefall dennoch eine Pflicht, das Betreten seiner Wohnung zu dulden. Dies ist lediglich dann der Fall, wenn die Einwirkung auf das Sondereigentum gering wäre und der Gemeinschaft bei einer Instandsetzung ohne Inanspruchnahme des Sondereigentums außerordentlich hohe Kosten entstünden oder das Gemeinschaftseigentum in anderer Weise erheblichen Schaden nehmen würde.^[5]

Sanierung in 2 Wohnungen möglich

Müssen Versorgungsleitungen in der Trennwand zwischen 2 Sondereigentumseinheiten instandgesetzt werden, ist eine Sanierung sowohl von der einen Wohnung als auch von der anderen Wohnung aus möglich. In solchen Fällen ist zu prüfen, in welcher Sondereigentumseinheit geringerer Schaden für das Sondereigentum entsteht. Ist eine Differenzierung nicht möglich, weil der Schaden in beiden Wohnungen gleich hoch wäre, können die betreffenden Wohnungseigentümer die Entscheidung treffen, wer den Zugang ermöglicht. Können sie sich nicht einigen, entscheidet das Los.

Sich weigernder Wohnungseigentümer

Ermöglicht der Wohnungseigentümer nicht freiwillig Zutritt zu seiner Sondereigentumseinheit, kann er hierzu gerichtlich gezwungen werden. Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil ihr nach § 18 Abs. 1 WEG di...