Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden ist oder im Bereich eines ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Teils des Gemeinschaftseigentums.[1] Insoweit handelt es sich nicht um einen klassischen Schadensersatzanspruch, sondern um einen verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruch. Zum Ersatz etwaiger Schäden ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet.[2] Der geschädigte Wohnungseigentümer muss sich also seinen Anteil entsprechend des geltenden Kostenverteilungsschlüssels anrechnen lassen.[3]
Vorsicht: Kein Ausgleich ohne Beschluss!
Der Verwalter ist nicht befugt ohne Eigentümerbeschluss (vermeintliche) Ersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer zu erfüllen.[4]
Musterbeschluss: Kostenersatz für geschädigten Sondereigentümer im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme
TOP XX Kostenersatz für Wohnungseigentümer ________
In Ausführung des auf der Wohnungseigentümerversammlung vom _______ zu TOP XX gefassten Beschlusses über die Instandsetzung des rückwärtigen Fassadenteils, musste im Bereich des zugunsten des Wohnungseigentümers ________ begründeten Sondernutzungsrechts am hinteren Gartenteil ein Baugerüst aufgebaut werden. Hierdurch wurden das auf dieser Fläche angelegte Rosenbeet sowie eine Felsenbirne zerstört. Die Kosten für die Wiederbeschaffung vergleichbarer Pflanzen sowie der Pflanzung betragen laut Angebot der Gärtnerei ______ ______ EUR.
Die Wohnungseigentümer beschließen entsprechenden Kostenersatz zugunsten des Wohnungseigentümers ________. Der Verwalter wird angewiesen, den Betrag innerhalb einer Woche nach Beschlussfassung dem Konto des Wohnungseigentümers ________ anzuweisen.
Die Finanzierung erfolgt aus den laufenden Hausgeldern. Die Kostenverteilung hat nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu erfolgen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
__________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann der Wohnungseigentümer keinen Ersatz mehr für jegliche Schäden, die infolge der Erhaltungsmaßnahme entstanden sind, verlangen. Bei dem Anspruch gemäß § 14 Abs. 3 WEG handelt es sich um einen Aufopferungsanspruch, der einem Schadensersatzanspruch aber weitgehend nahekommt, weshalb den Wohnungseigentümern insbesondere Sach- und Substanzschäden zu ersetzen sind.
Besondere Ausstattung: Abzug "Neu-für-Alt"?
Ist es im Zuge der Sanierung einer Versorgungsleitung erforderlich, eine Wand im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers aufzuschlagen und ist an dieser Wand eine besonders hochwertige Seidentapete aufgebracht, so ist dem Sondereigentümer der entstandene Schaden in voller Höhe zu ersetzen, wenn es sich noch um eine angemessene Ausgleichsleistung handelt.
Die Angemessenheit richtet sich nach der "Ortsüblichkeit". In einer Luxuswohnanlage werden hochwertige Seidentapeten sicherlich noch zum üblichen Standard zählen, während dies in Wohnanlagen einfacherer Ausstattung nicht mehr der Fall sein dürfte. Zwar ist der Wohnungseigentümer grundsätzlich in seiner Entscheidung frei, wie er seine Wohnung gestaltet bzw. ausstattet, allerdings muss in einer "einfachen" Wohnanlage nicht mit einer Luxus-Ausstattung gerechnet werden.
Hinsichtlich seines Ersatzanspruchs muss sich der geschädigte Wohnungseigentümer grundsätzlich auch einen Abzug "Neu-für-Alt" gefallen lassen.[5]
Über den Ersatz von Sach- und Substanzschäden hinaus, können dem Wohnungseigentümer auch
- Mietausfallschäden[6],
- Kosten für Lagerung und Transport von Gegenständen,
- Reinigungskosten,
- Kosten für Ersatzwohnraum[7] und
- Verdienstausfall[8]
zu ersetzen sein.
Sondereigentümer trägt nach Gemeinschaftsordnung die Instandhaltungspflicht
Obliegt die Erhaltung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf seine Kosten, hat er keinen Anspruch auf Ersatz im Zuge der von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandener Schäden.
Fensteraustausch
Ist der jeweilige Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung zur Instandsetzung der im Bereich seiner Sondereigentumseinheit vorhandenen Außenfenster verpflichtet, so hat er sämtliche Kosten, die im Zuge eines erforderlichen Fensteraustauschs entstehen, selbst zu tragen (neben den Kosten des eigentlichen Fensteraustauschs z. B. auch Putz-, Tapezier- und Maleraufwand).
Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Fensteraustausch durch anderweitige von den Wohnungseigentümern beschlossene Maßnahmen erforderlich wird. Müssen noch intakte Fenster etwa deshalb ausgetauscht werden, weil die Wohnungseigentümer eine Fassadendämmung beschließen, dann sind die Kosten für den Fensterausta...
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