Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 4.2.7 Duldungspflicht von Drittnutzern

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ... zu dulden, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend".

Adressatenkreis

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie

• dinglich Wohnungsberechtigte,
• Nießbraucher und
• alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde.

§ 15 WEG verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen gegenüber der GdWE und einzelnen Wohnungseigentümern, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Maßnahmen zu dulden. Die Duldungspflicht besteht also gegenüber

• der GdWE sowie

• dem Sondereigentümer.

  Keine Beschränkung nur auf Wohnungseigentum

  § 15 WEG stellt auf den Nutzer von Wohnungseigentum ab. Insoweit ist die Bestimmung ihrem Wortlaut nach aber nicht nur beschränkt auf den Mieter von Wohnraum, sondern bezieht sich über § 1 Abs. 6 WEG auch auf Nutzer von Teileigentum, also etwa den Geschäftsraummieter. Wie nämlich vorerwähnte Bestimmung zum Ausdruck bringt, gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend für das Teileigentum.

Duldungspflicht "anderen" gegenüber

Die Duldungspflicht besteht nicht gegenüber dem Wohnungseigentümer, von dem der Drittnutzer sein Gebrauchsrecht ableitet.

Praxis-Beispiel

Vermietete Eigentumswohnung

Der vermietende Wohnungseigentümer möchte in der an den Mieter vermieteten Wohnung bestimmte Erhaltungsmaßnahmen durchführen. Hier ist nicht § 15 WEG einschlägig, da über den Mietvertrag bereits die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter nach §§ 555a ff. BGB bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gelten.

Entsprechendes würde auch beim Nießbrauch nach § 1044 BGB gelten. Im Verhältnis zwischen überlassendem Wohnungseigentümer und Drittnutzer hat § 15 WEG nämlich nicht die Funktion, die Rechte des überlassenden Wohnungseigentümers aus dem Rechtsverhältnis zu modifizieren, das der Überlassung zugrunde liegt. Dies ist auch nicht erforderlich, weil der überlassende Wohnungseigentümer auf die Gestaltung dieses Rechtsverhältnisses Einfluss nehmen kann.

Wer muss ankündigen?

Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die GdWE treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn etwa zur Erhaltung seines Sondereigentums ggf. ein Betreten der vom Dritten genutzten Räumlichkeiten erforderlich ist.

Was muss geduldet werden?

Gemäß § 15 Nr. 1 WEG ist der Drittnutzer zunächst verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Voraussetzung der Duldungspflicht des Drittnutzers ist, dass ihm die Erhaltungsmaßnahme rechtzeitig angekündigt wurde. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG auf die mietrechtliche Bestimmung des § 555a Abs. 2 BGB. Aus vorerwähnter Bestimmung folgt weiter, dass eine Ankündigung der Maßnahme dann entbehrlich ist, wenn

• die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung verbunden oder
• ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist.

Soweit eine Ankündigung erforderlich ist, ist sie Fälligkeitsvoraussetzung des Duldungsanspruchs. Ist also eine Ankündigung erforderlich, aber nicht erfolgt, kann der Drittnutzer das Betreten der Wohnung verweigern.

Die Ankündigung obliegt im Übrigen demjenigen, der zu seinen Gunsten die Duldungspflicht auslösen möchte. Möchte also die GdWE die Maßnahme durchführen, obliegt die Ankündigungspflicht ihr. Möchte der einzelne Wohnungseigentümer die Maßnahme durchführen, obliegt die Ankündigungspflicht ihm. Selbstverständlich kann der Ankündigungspflicht auch der vermietende bzw. das Nutzungsverhältnis vermittelnde Wohnungseigentümer erfüllen.

Ankündigung nicht erforderlich

Ob die Einwirkungen einer Erhaltungsmaßnahme unerheblich oder erheblich sind, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind in erster Linie die voraussichtliche Dauer der Maßnahme und ihr voraussichtlicher Umfang. Sind die Mieträume selbst betroffen, ist eine Maßnahme regelmäßig dann erheblich, wenn sie sich über mehrere Stunden hinzieht und das Gebrauchsrecht des Mieters beeinträchtigt. Als insoweit unerheblich wurden der Einbau

• eines Wasserzählers^[1],
• einer Klingelanlage^[2],
• von Rauchwarnmeldern^[3] sowie
• der Anschluss der Mietsache an das Breitbandkabelnetz^[4]

angesehen.

Ob die sofortige Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme aus zwingenden Gründen erforderlich ist, bemisst sich ebenfalls nach den konkreten Umstände...