Erhaltungsrücklage: Klage eines Wohnungseigentümers auf Bildung einer Rücklage

Kurzbeschreibung

Ein Beschluss über die Bildung einer Erhaltungsrücklage ist nicht zustande gekommen. Ein Wohnungseigentümer besteht aber auf die Bildung einer solchen Rücklage und erhebt Beschlussersetzungsklage.

Vorbemerkung

Möchte ein Wohnungseigentümer die Bildung einer Erhaltungsrücklage gerichtlich durchsetzen, muss er eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben. Hierbei handelt es sich um ein Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG. Zuständig ist streitwertunabhängig die Abteilung für Wohnungseigentumssachen des Amtsgerichts des Belegenheitsorts der Wohnanlage. Das Gericht übt dann das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen aus.

Wurde der vom (klagenden) Wohnungseigentümer initiierte Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt, kann er den entsprechenden Negativbeschluss nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechten und seine Klage mit einem Antrag auf Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG verbinden, er muss dies jedoch nicht, sondern kann isoliert Klage auf Beschlussersetzung erheben.

Klage auf Bildung einer Erhaltungsrücklage

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An das

Amtsgericht ________________

– Abteilung für Wohnungseigentumssachen –

_________________ (Anschrift)

Klage

In der Wohnungseigentumssache

des/der ______________ (Name), ______________ (Anschrift)

– Kläger/in –

gegen

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer _______________ (Straße mit Hausnummer) in ______________ (Postleitzahl und Ort), vertreten durch den Verwalter, _____________ (Name, Vertretungsverhältnisse), ____________ (Anschrift)

– Beklagte –

wegen: Beschlussersetzung; Bildung einer Erhaltungsrücklage

vorläufiger Gegenstandswert: _______ EUR

Hiermit b e a n t r a g e ich, gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG folgenden Beschluss zu ersetzen:

Es wird eine jährliche Erhaltungsrücklage von 11,91 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche gebildet. Die Verteilung unter den Sondereigentumseinheiten erfolgt nach dem geltenden Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Hilfsweise b e a n t r a g e ich im Wege der Beschlussersetzung gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG eine richterliche Ermessensentscheidung über die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zu bilden, deren Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird.

Begründung

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über keine Erhaltungsrücklage. Weder Teilungserklärung noch Gemeinschaftsordnung enthalten eine Regelung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage. Auch durch gesonderte Vereinbarung ist die Bildung einer Erhaltungsrücklage nicht ausgeschlossen worden. Bereits die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung vor.

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass die Wohnanlage zwar erst vor einem im Jahr, also 20__, bezugsfertig errichtet wurde. Allerdings stellt dies keinen Grund gegen die Bildung einer Erhaltungsrücklage dar, da eine solche gerade über ausreichende Mittel verfügen soll, um Erhaltungsmaßnahmen größeren Ausmaßes finanzieren zu können. Erfahrungsgemäß dauert es einige Jahre, bis eine Erhaltungsrücklage eine ausreichende Höhe erreicht.

Angesichts des sehr jungen Alters der Wohnanlage scheint in Bemessung der Höhe der Erhaltungsrücklage eine Orientierung an den Ansätzen des § 28 Abs. 2 II. BV unter Berücksichtigung einer Anpassung dieser Ansätze an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Deutschland zum 1.1.2023 angemessen. § 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 II. BV sieht für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, eine Erhaltungsrücklage von 7,10 EUR vor. Unter Berücksichtigung einer Anpassung dieses Ansatzes an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Deutschland zum 1.1.2023 ergibt sich eine Erhaltungsrücklage von 10,61 EUR. Weiter zu berücksichtigen ist der in der Wohnanlage vorhandene Aufzug. § 28 Abs. 2 Satz 3 II. BV sieht insoweit eine Erhöhungspauschale von 1 EUR vor. Unter Berücksichtigung einer Anpassung dieser Pauschale an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes in Deutschland zum 1.1.2023 ergibt sich ein Erhöhungsbetrag von 1,30 EUR. Insgesamt errechnet sich eine jährliche Erhaltungsrücklage von 11,91 EUR je Quadratmeter.

Nach der Bestimmung des § __ der Gemeinschaftsordnung vom ______ erfolgt die Verteilung der Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach Miteigentumsanteilen, weshalb dieser Kostenverteilungsschlüssel auch bezüglich der Verteilung der zur Erhaltungsrücklage zu leistenden Beträge zugrunde zu legen ist.

Mit dem Hilfsantrag wird eine abweichende Bemessung der Erhaltungsrücklage in das Ermessen des Gerichts gestellt.

Unterschrift