Erhaltungsrücklage: Kurzfristige Entnahme aus der Erhaltungsrücklage wegen Liquiditätsengpasses (Beschluss)

Kurzbeschreibung

In einer Eigentümergemeinschaft kommt es vorübergehend zu einem Liquiditätsengpass. In der Eigentümerversammlung ermächtigen die Eigentümer den Verwalter mittels Beschlusses, den Liquiditätsengpass kurzfristig durch Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage zu überbrücken. Diese Vorlage dient als Grundlage für eine Beschlussformulierung.

Vorbemerkung

In der Praxis wird die Erhaltungsrücklage häufig bei Liquiditätsengpässen in Anspruch genommen. Dass dies ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, liegt bereits deshalb auf der Hand, weil es sich bei der Erhaltungsrücklage um zweckgebundenes Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.^[1] Insoweit stellt auch eine lediglich vorübergehende Inanspruchnahme der Erhaltungsrücklage zur Absicherung von Liquiditätsengpässen eine Verwendung entgegen ihrer Zweckbestimmung dar und bewegt sich nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.

In engen Grenzen ließ die Rechtsprechung nach alter Rechtslage Ausnahmen zu. Die dazu entwickelten Grundsätze gelten auch nach Inkrafttreten des WEMoG. Dabei darf der Zugriff auf die Erhaltungsrücklage nur für einen kurzen Zeitraum, maximal bis zum Ende der jeweiligen Wirtschaftsperiode erfolgen. Am Ende der Wirtschaftsperiode muss die Erhaltungsrücklage die ursprünglich beschlossene Höhe aufweisen. Des Weiteren muss auch bei nur kurzfristigem Zugriff auf die Erhaltungsrücklage eine "eiserne Reserve" verbleiben.^[2] Bei der Ordnungsmäßigkeit eines Eigentümerbeschlusses über den Ausgleich von Wohngeldausfällen durch Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage ist nach Ansicht des OLG München^[3] zu berücksichtigen, welche absehbaren Erhaltungsmaßnahmen in der nächsten Zeit anstehen und welchen Kapitaleinsatz sie erfordern. Ferner ist zu prüfen, welche Aussichten vorhanden sind, einerseits die Rückstände noch einzutreiben und andererseits die Rücklage wieder aufzufüllen.

[1] OLG München, Beschluss v. 20.12.2007, 34 Wx 76/07.

[2] Vgl. nur LG Köln v. 24.11.2011, 29 S 111/11, ZWE 2012 S. 279; OLG Saarbrücken v. 19.12.2005, 5 W 166/05; v. 20.7.1998, 5 W 110/98.

[3] OLG München, Beschluss v. 20.12.2007, 34 Wx 076/07.

Rückgriff auf Erhaltungsrücklage

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TOP XX Temporärer Zugriff auf die Erhaltungsrücklage zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen

Für den Fall von Liquiditätsengpässen im Laufe dieser Wirtschaftsperiode (1.1.20__ bis 31.12.20__) wird der Verwalter ermächtigt, der Erhaltungsrücklage maximal einen Betrag zu entnehmen, der ¼ der Wirtschaftsplansumme entspricht. Diese Berechtigung steht unter der Bedingung, dass Erhaltungsmaßnahmen nicht absehbar sind, in der Rücklage ein Mindestbetrag in Höhe von ________ EUR verbleibt und die Entnahme spätestens nach 2 Monaten wieder der Erhaltungsrücklage zugeführt wird. Sollte die Rücklage binnen dieses Zeitraums nicht wieder aufgefüllt werden können, hat der Verwalter unverzüglich eine Eigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage einzuberufen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.