Erklärung des Verwalters über seine Amtsniederlegung muss allen Eigentümern zugehen

Leitsatz

• Die Erklärung des Verwalters über seine Amtsniederlegung muss allen Eigentümern zugehen
• Allein verbleibender Beirat kann die Befugnisse eines Vorsitzenden ausüben

Normenkette

§ 26 WEG; § 130 BGB

Kommentar

1. Erklärt ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung die Niederlegung seines Verwalteramts und die Kündigung des Verwaltervertrags, so wird diese Erklärung erst wirksam, wenn sie auch den an der Versammlung nicht teilnehmenden Wohnungseigentümern zugegangen ist. Dieser Zugang muss vom Verwalter veranlasst sein. Es genügt nicht, dass die in der Versammlung abwesenden Wohnungseigentümer zufällige Kenntnis erlangen. Bei den Erklärungen des Verwalters handelt es sich um einseitige, formlos mögliche Willenserklärungen. Der Verwalter, der Wert darauf legt, dass diese Erklärungen rasch wirksam werden, muss nicht die Erstellung und Gegenzeichnung des Protokolls durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates und einen Wohnungseigentümer abwarten, sondern kann die Erklärung unabhängig vom Protokoll an alle Wohnungseigentümer oder auch nur an diejenigen, die in der Versammlung nicht anwesend waren, versenden. Empfangsbedürftige Willenserklärungen müssen dem Erklärungsempfänger zugehen, um wirksam zu werden (§ 130 BGB).
2. Wenn nach Amtsniederlegung des Verwalters und auch weiterer Mitglieder des Beirats ein allein verbliebenes Beiratsmitglied Befugnisse eines Beiratsvorsitzenden ausübt (hier: Ladung zu einer Eigentümerversammlung), so bestellt es sich damit schlüssig selbst zum Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats; ein Einladungsmangel besteht dann nicht. Alles andere wäre eine unnötige Förmelei. I.Ü. ist auch die Bestellung eines Vorsitzenden des Beirats formlos möglich und kann in Ermangelung eines abweichenden Eigentümerbeschlusses auch durch den Verwaltungsbeirat selbst erfolgen (vgl. OLG Köln v. 29.12.1999, 16 Wx 181/99, NZM 2000, 675).
3. Für die Beendigung eines Verwaltervertrags ist es ausreichend, dass das Vertrauensverhältnis zerstört ist, ohne dass geklärt werden muss, wer an der Zerstörung des Vertrauensverhältnisses eine evtl. Schuld trägt. Wenn einerseits die Verwaltung erklärt, dass sie zur Fortführung der Verwaltungstätigkeit nicht mehr bereit ist und andererseits die Wohnungseigentümer die Abberufung der Verwaltung und die Kündigung des Verwaltervertrags ohne Gegenstimme beschließen, so drängt es sich gerade zu auf, dass auf beiden Seiten kein gegenseitiges Vertrauen mehr besteht.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 06.09.2005, 32 Wx 060/05OLG München v. 6.9.2005, 32 Wx 060/05, NZM 19/2005, 750 = ZMR 12/2005, 980

Anmerkung

Mit der Entscheidung formkorrekter Einladung durch ein allein verbliebenes Beiratsmitglied, dem auch die gesetzlichen Befugnisse eines Beiratsvorsitzenden in konkludenter Selbstbestimmung dieser Vorsitzeigenschaft zugesprochen wurden, bestätigt der Senat zumindest wohl auch mittelbar die Existenz eines sog. Rumpf- oder Schrumpfbeirats. Dieser ist also nach wie vor in seinen Aufgabenbereichen handlungsfähig, bis durch neue Beiratsergänzungsbeschlüsse wiederum ein nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG vollständiger, 3-köpfiger Beirat beschlussgemäß gewählt wird. Dies betone ich deshalb, da in der Literatur vereinzelt die Auffassung vertreten wird, dass bei Ausscheiden einzelner Beiratsmitglieder ein gewählter Beirat insgesamt als aufgelöst und amtsenthoben anzusehen ist. Die Problematik kann sich allerdings überhaupt nur dann stellen, wenn in diesem Zusammenhang keine konkreten abweichenden Vereinbarungen gegenüber § 29 Abs. 1 WEG getroffen sein sollten.