Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Aushandeln und Abschluss des Verwaltervertrages

Leitsatz

Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Aushandeln und Abschluss des Verwaltervertrags

Normenkette

§ 29 WEG; §§ 164 ff. BGB

Kommentar

1. Im Einzelfall kann die Eigentümerversammlung durch Beschluss den Beirat ermächtigen - jedenfalls nach Festlegung des wesentlichen Vertragsinhalts -, den Verwaltervertrag i. Ü. auszuhandeln und abzuschließen.

Link zur Entscheidung

Hans. OLG Hamburg, Beschluss vom 25.07.2003, 2 Wx 112/02, ZMR 11/2003, 864

Anmerkung

Empfehlen kann ich allerdings solche weitgehenden Beiratsermächtigungsbeschlüsse (auch im Einzelfall) nicht, da im Zuge von Verwalterneubestellungsbeschlüssen in der Regel nur die Eckdaten einer Bestellung und eines Vertrags mehrheitlich entschieden werden, nämlich die Person des Verwalters, dessen Amtszeit und Pauschalvergütung. Der Abschluss eines oft sehr umfangreichen Verwaltervertrags ist rechtlich nicht einfach und dürfte einen Beirat oftmals überfordern (vgl. auch diesseitiges Vertragsmuster in ETW, Gruppe 11, HWO HI 547314). Der Vertrag darf zur Vermeidung von Teilungültigkeiten nicht gegen das Gesetz verstoßen, und zwar weder gegen das WEG noch das BGB (mit oft schwieriger Beurteilung der §§ 305 ff. BGB, insbesondere zu Transparenzgeboten); weiterhin müssen vorrangig getroffene Vereinbarungen berücksichtigt werden (grundsätzlich auch mit Reflexwirkung gegenüber einem Verwalter). Gerade über die heute übliche Regelung von Sondervergütungen für "überobligationsmäßige" Sonderleistungen eines Verwalters kommt es auf exakte Vertragsformulierungen an; entstehen im Rahmen des Aushandelns einzelner Vertragsbestimmungen mögliche Klauselungültigkeiten (Teilnichtigkeiten des Vertrags), kann sogar eine Fahrlässigkeitshaftung eines beauftragten Beirats entstehen. Will eine Gemeinschaft also tatsächlich dem Beirat solche Verantwortung übertragen, sollte der Beirat vor Annahme eines solchen Auftrags darauf bestehen, ebenfalls die Beschlussermächtigung zu erhalten, sich fachanwaltlicher Beratung bedienen zu können. Nichtig sind solche Einzelfall-Ermächtigungsbeschlüsse allerdings nicht, wie auch kürzlich das OLG Köln entschieden hat. Aus meiner Sicht sollte ein Vertragsangebot der Gemeinschaft an den Verwalter oder des Verwalters an die Gemeinschaft zum Zeitpunkt der entsprechenden Beschlussfassungen (zur Bestellung und auch zur Vertragsgenehmigung) allen Eigentümern vorliegen, die dann auch einen solchen Formularvertrag in die eigene Beschlussverantwortung (§ 21 WEG) übernehmen.