Erneute Entscheidung des KG Berlin zur inhaltlichen Gestaltung einer Jahresabrechnung

Normenkette

§ 28 Abs. 3 WEG

Kommentar

1. Die zuletzt ergangenen Entscheidungen des BayObLG gäben dem Senat keine Veranlassung, die im Beschluss v. 30. 11. 1992 (WE 93, 195) vertretene Rechtsmeinung aufzugeben oder die Sache dem BGH zur Entscheidung vorzulegen. Sowohl der Senat wie auch das BayObLG gingen in ständiger Rechtsprechung von dem Grundsatz aus, dass die nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende Abrechnung keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Abrechnung tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben darstelle.

Beide Gerichte ließen jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz zu; das BayObLG habe es als zulässig angesehen, dass der Verwalter bei verbrauchbaren Wirtschaftsgütern (hier: Heizöl) eine Abrechnung "nach Verbrauch" vornehme, er also als Ausgabe anstelle des in der Wirtschaftsperiode für den Einkauf von Heizöl tatsächlich ausgegebenen Geldbetrages in die Abrechnung den davon möglicherweise abweichenden Gegenwert des tatsächlichen Heizölverbrauches einsetzen dürfe (BayObLG v. 6. 3. 1987, BayObLGZ 1987, 86, 90 und WE 92, 175 für eine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung); eine weitere Ausnahme habe das BayObLG auch bei der Verbuchung von Sollbeträgen für die Instandhaltungsrücklage zugelassen (NJW-RR 91, 15).

Demgegenüber habe der Senat Ausnahmen zugelassen, und zwar zum einen für die Verrechnung von Wohngeld mit Auslagen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als berechtigt anerkannt habe (Beschluss v. 24. 5. 1993, NJW-RR 93, 1104) und zum anderen im Beschluss v. 30. 11. 1992 (WE 93, 195) ausgesprochen, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch die Aufnahme offener Verbindlichkeiten anerkannt werden könne (vgl. auch: BayObLG, Beschluss vom 18.01.1993, 24 W 501/92). Zu dieser Frage (Aufnahme offener Verbindlichkeiten) gäbe es noch keine abweichende Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts oder des BGH, so dass auch keine Vorlagepflicht der Sache zum BGH bestehe. Wesentlicher Gesichtspunkt einer Abgrenzung noch zulässiger Ausnahmen sei die Übersichtlichkeit einer Abrechnung, die man vorliegend bejahen könne, wenn Wohngeldrückstände und offene Verbindlichkeiten annähernd gleich hoch seien. Dafür, dass ausnahmsweise auch die wegen der Nichtzahlung von Wohngeld in einer Wirtschaftsperiode offen gebliebenen Verbindlichkeiten in die Abrechnung eingestellt werden dürften, spreche auch die Erwägung, dass es wirtschaftlich grob verfehlt und geradezu widersinnig wäre, wenn die Eigentümergemeinschaft durch das starre, ausnahmslose Festhalten am Prinzip tatsächlicher Ausgaben und Einnahmen gezwungen wäre, bei einem durch Nichterfüllung durch Vorschusspflichten künstlich verringerten Ausgabenvolumen trotz entsprechender offener Verbindlichkeiten die Jahresabrechnung auf die effektiven Ausgaben zu beschränken und die Zahlungspflichten für die Rechnungsperiode lediglich wegen des Zahlungsrückstandes einzelner Wohnungseigentümer nachträglich unter die Höhe der Vorschusspflichten zu senken, also die Probleme der Wohnanlage noch künstlich zu steigern. Probleme könnten hier ohne Verstoß gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung dadurch bewältigt werden, dass die Gemeinschaft beschließe, dass die am Ende der Wirtschaftsperiode noch offenen Vorschussansprüche gegen den jeweiligen Schuldner aufrechterhalten blieben und als endgültige Schuld eingezogen werden sollten, um daraus solche fortbestehenden Verbindlichkeiten der Periode zu tilgen, die nur wegen des Zahlungsrückstandes bisher unbeglichen geblieben seien. Dementsprechend seien auch die als Vorschuss erbrachten Zahlungen nicht lediglich deswegen teilweise zurückzugewähren, weil ein Zahlungsverzug anderer Wohnungseigentümer zur Störung bei der Begleichung von Verbindlichkeiten der Verwaltung gegenüber Dritten geführt habe.

2. Der Senat habe auch in seinem Beschluss v. 30. 11. 1992 entschieden, dass die Aufnahme unbeglichener Verbindlichkeiten in die Abrechnung nur zu1ässig sei, wenn der Eigentümerkreis im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung identisch sei mit demjenigen, der zur Zeit der Eingehung der Verbindlichkeit bestanden habe (Einschränkung der Anfechtungsmöglichkeit). Sinn dieser Einschränkung sei es jedenfalls, demjenigen Wohnungseigentümer, der sein Eigentum erst nach der Entstehung der noch offenen Verbindlichkeiten erworben habe, die Möglichkeit zu eröffnen, die ihn mit Altschulden belastende Abrechnung anzufechten (vgl. auch KG Berlin, Beschluss v. 6. 9. 1993, Az.: 24 W 4142/92 = WuM 93, 736 = ZMR 94, 29 mit kritischer Anm. für die Belastung des Erwerbers mit unbeglichenen Beiträgen seines Rechtsvorgängers zu einer beschlossenen Sonderumlage).

3. Enthielten die Berechnungsgrundlagen für den "Wirtschaftsplan ..." auch eine Aufstellung offener Rechnungen aus der vorausgehenden Wirtschaftsperiode, bedürfe es keiner Entscheidung, ob dies zulässig sei, da diese Aufstellung ersichtlich ohne Einfluss auf die Aufstellung der erwarteten Aufwendungen geblieben sei, auf deren Grundlage der Verwalter die von den Wohnungseigentüm...