ERSATZANSPRÜCHE - Unterschiedliche Verjährung für Mieter und Vermieter

Leitsatz

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.

Fakten:

Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Juli 2003. Der Vermieter bestätigte mit Schreiben vom 17. Juli 2003 die Kündigung zum 31. Oktober und bat um eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung, bei welcher ein mit "Wohnungszustandsbericht" überschriebenes "Protokoll über die Abnahme der Wohnung" angefertigt und von beiden Seiten unterschrieben wurde. Hierin sind verschiedene Mängel und die zur Beseitigung erforderlichen Arbeiten aufgelistet. Im Anschluss daran heißt es, der Mieter verpflichte sich, für die fachgerechte Ausführung der protokollierten Arbeiten bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum Vertragsende am 31.Oktober zu sorgen. Der Mieter gab die Wohnung am 3. September zurück. Schönheitsreparaturen nahm er nicht vor, obwohl er nach dem Mietvertrag dazu verpflichtet war. Der Vermieter verlangte zunächst Zahlung von über 6.600 € nebst Zinsen, um in der Wohnung die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und Schäden zu beseitigen. Die Klageschrift ging am 10.3.2004 bei Gericht ein. Der Mieter beruft sich auf Verjährung. Der BGH gibt dem Mieter Recht: Die Schadensersatzansprüche sind verjährt. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Die Verjährung wird auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Das kann dazu führen, dass Schadensersatzansprüche bei einer Rückgabe der Wohnung von mehr als sechs Monate vor Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden können. In diesen seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren. Ist der Mieter etwa mit seiner vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis in Verzug, kann der Vermieter Zahlung eines Vorschusses verlangen. Dieser Anspruch ist sofort fällig. Hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Schließlich hat der Vermieter die Möglichkeit, für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe der gemieteten Wohnung bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung mit dem Mieter die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB in den Grenzen des § 280 Abs. 2 BGB zu erschweren, um damit Ersatzansprüche auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen zu können. In der Vereinbarung im Abnahmeprotokoll liegt keine Stundungsvereinbarung vor. Die Fälligkeit des Anspruchs auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ist damit allenfalls bis zum Zeitpunkt der "Wohnungsrückgabe" und damit bis zum regelmäßigen Beginn der Verjährung des Anspruchs hinausgeschoben worden und hemmt die Verjährung nicht.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 15.03.2006, VIII ZR 123/05

Fazit:

Das Untergericht war hier der Auffassung gewesen, die Verjährung ende für den Vermieter nur dann sechs Monate nach Rückgabe der Mietwohnung, wenn der Mietvertrag im Rückgabezeitpunkt bereits abgelaufen sei. Der BGH hat hier eine klare Entscheidung zu Gunsten der Mieter getroffen.