Erstbestellung des Verwalters durch Anerkennung eines Verwaltervertrags im Kaufvertrag

Leitsatz

Erstbestellung und Verwaltervertragsabschluss durch "Zustimmung" der Käufer?

Normenkette

§ 26 WEG

Kommentar

1. Die Erstbestellung des Verwalters war vorliegend nicht Gegenstand der Eintragungsbewilligung und ist damit auch nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Auch ist die Bestellung in der Teilungserklärung nicht als Beschluss im Sinne des § 26 Abs. 1 WEG zu werten; ein teilender Eigentümer kann keine alle Wohnungseigentümer bindenden Beschlüsse nach §§ 10 Abs. 4, 23 Abs. 1 und 3 WEG fassen, weil eine Eigentümergemeinschaft noch nicht vorhanden ist (BayObLG, ZMR 2003 S. 521/522; a.A. zur Verwalterbestellung Schmidt, FS für Bub 2007, S. 221 und im Ergebnis ebenso Merle in Bärmann-Ktr., 11. Aufl., § 26 Rn. 67 sowie Wenzel, FS für Bub 2007, S. 249/267). Allerdings hat im vorliegenden Fall das Grundbuchamt das Vorbringen unberücksichtigt gelassen, dass jeder Erwerber im Kaufvertrag erklärt habe, er trete (bereits mit der Übergabe) in die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers gemäß der Teilungserklärung einschließlich der darin enthaltenen schuldrechtlichen Bestimmungen ein und erkenne den hier vom teilenden Eigentümer mit der Verwaltungs-GmbH geschlossenen Verwaltervertrag und die diesem erteilte Verwaltungsvollmacht als für sich verbindlich an.
2. Die – mögliche (vgl. BGH, NJW 2002 S. 3240/3244) – Bestellung des ersten Verwalters in der Teilungserklärung hat Vereinbarungscharakter und wirkt gegen Sondernachfolger nicht nur, wenn sie gemäß §§ 8 Abs. 2 Satz 1, 5 Abs. 4 Satz 1, 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Der Bestellungsakt wirkt auch dann fort, wenn sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind (vgl. OLG Zweibrücken, NZM 2005 S. 343; BayObLG, ZMR 2001 S. 210 = NZM 2001 S. 753). Dafür genügt die oben zitierte Erklärung in den Kaufverträgen. Die pauschale Übernahme schuldrechtlicher Regelungen erfasst zwar nicht ohne Weiteres Vereinbarungen, die sonst grds. nur bei Eintragung im Grundbuch Wirkung gegen den Sondernachfolger entfalten können. Vorliegend ergibt sich jedoch aus der Anerkennung des mit der GmbH geschlossenen Verwaltervertrags und der ihr erteilten Vollmacht, dass der Erwerber als Sondernachfolger der Verwalterbestellung in der Teilungserklärung zustimmt.
3. Das Grundbuchamt wird nunmehr zu prüfen haben, ob sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer der Bestellung der GmbH beigetreten sind, was in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachzuweisen ist; ggf. sind die entsprechenden Urkunden durch die Antragsteller konkret zu bezeichnen.

Anmerkung

Elzer kritisiert in ZMR 2012, S. 118 m.E. zu Recht diese Entscheidung. Dass ein Bauträgerverkäufer/teilender Eigentümer entgegen bisher h.M. nicht einseitig die Erstbestellung qua Teilungserklärung vornehmen kann, habe auch ich in der FS für Bub 2007 auf Seiten 37 ff. darzulegen versucht und zur Diskussion gestellt. Man kann nicht einen solchen einseitigen "Entschluss" des Bauträgers/Alleineigentümers in einen "Alleinbeschluss" im Sinne des § 26 Abs. 1 WEG mit Bindungswirkung umdeuten, auch nicht in einen schriftlichen "Alleinbeschluss". Dem steht m.E. auch die zwingende gesetzliche Bestimmung des § 26 Abs. 1 WEG in derzeitiger Fassung entgegen (vgl. auch § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG). Im Zuge der Gesetzesreform 2007 hätte hier der Gesetzgeber eine entsprechende Kompetenz eines teilenden Alleineigentümers für die Erstverwalterbestellung normieren können, was jedoch trotz diesseitiger Empfehlung nicht verwirklicht wurde. Nachdem nunmehr auch die Gesamtgemeinschaft als Verband Vertragspartner des Verwalters ist, bestehen erhebliche Bedenken im vorliegenden Fall, ob es tatsächlich darauf ankommt, dass schuldrechtlich alle einzelnen Eigentümer (zunächst Ersterwerber) eine solche Erstbestellung in grundbuchmäßig nachzuweisender Form akzeptierten bzw. einer solchen Entscheidung "beigetreten" sind. Darüber hinaus ist zu fragen, ob eine etwaige Zustimmung zu einem mit der Kaufurkunde vorgelegten Verwaltervertrag auch eine formwirksame Bestätigung der Bestellung schlüssig beinhaltet (kraft herrschender Trennungstheorie zwischen Bestellungsakt und Verwaltervertrag). Bei weiteren Sondernachfolgen etwa schon rasch verkaufender Ersterwerber (als sog. werdende/faktische Eigentümer), müsste überdies ausdrücklich Bestellungs- und Vertragsübernahme mit vereinbart werden.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 06.10.2011, 1 W 477/11