Ersteigerer haftet nicht für Hausgeldschulden

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 2 FGG

Kommentar

Heißt es in einer Teilungserklärung unter "Veräußerung des Wohnungseigentums": "Der Erwerber haftet"gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände, so ist nur der rechtsgeschäftliche Erwerber gemeint, nicht auch der Ersteher in der Zwangsversteigerung.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 13.10.1983, VII ZB 4/83)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Der BGH hat sich nunmehr entgegen der Meinung des vorlegenden OLG Düsseldorf im Ergebnis (mit teilweise anderer Begründung) der Meinung des BayObLG (v. 13. 6. 1979, RPfl 1979, 352 = DNotZ 1980, 48) angeschlossen. Damit ist der häufige Streitpunkt einer Auslegung des Begriffs "Erwerbers" in der Hausgeldhaftungsklausel einer vereinbarten Gemeinschaftsordnung in dem Sinne höchstrichterlich und endgültig entschieden, dass mit "Erwerber" grds. nur der rechtsgeschäftliche Erwerber (auf Grund rechtgeschäftlichen Veräußerungsvorgangs) gemeint ist, nicht auch der Ersteher in der Zwangsversteigerung kraft Zuschlags.

Der BGH erkannte die Vorlage auf Grund des normähnlichen Charakters der umstrittenen Regelung in der Gemeinschaftsordnung an (weite Auslegung des § 28 Abs. 2 FGG). Die vom BGH in diesem Zusammenhang aufgestellte Prämisse, dass sich in den verschiedenen OLG-Bezirken bestimmte typische Musterregelungen von Gemeinschaftsordnungen herausgebildet hätten, muss ich allerdings zumindest für den bayerischen Raum bezweifeln.

Erneut hat der BGH in der Sache selbst auf die Grundbuchklarheit und -bestimmtheit des dort Eingetragenen -- hier zum Schutz des Erwerbers - abgestellt. In Auslegungsfragen ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (h.M.). "Erwerber" bedeute in der vorliegenden Vereinbarung nur den rechtsgeschäftlichen Erwerber. Auch die Interessenlage führe zu keiner anderen Auslegung. Der BGH nennt dann noch mehrere Gründe, die gerade dafür sprechen sollen, für den Fall der Zwangsversteigerung keine Haftung des Sondernachfolgers vorzusehen. Dabei stellt er jedoch mehr die Interessen der bietenden Ersteherinteressenten und der Realkreditgläubiger in den Vordergrund (Vereinbarung als nicht begrenzte Vorlast zugunsten der anderen Miteigentümer, geringere Gebote, Wertbeeinträchtigung des Wohnungseigentums als Sicherheit), weniger die Interessen der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft. Warum ein Verwalter i.Ü. auf Rückfragen über Hausgeldschulden nicht immer in der Lage sein sollte, genaue Auskunft zu erteilen, ist mir nicht verständlich. Zahlungsausfälle müssen somit im Versteigerungsfall (bis zum Zuschlag an den Ersteher) letztlich von den anderen Wohnungseigentümern getragen werden.

Bei Eigentümer-Insolvenzen handelte es sich in der Vergangenheit beinahe ausschließlich um solche von Bauträgerverkäufern. Gerade von kreditgebenden Finanzierungsinstituten wurden diese jedoch anfänglich für "kreditwürdig" gehalten. Diese dann zu Lasten der anderen Eigentümer vorrangig für schutzwürdig zu halten (als sog. wirtschaftliche Eigentümer), kann mich nicht überzeugen. Verwalter und pünktlich Hausgeld bezahlende Wohnungseigentümer werden die Entscheidung sicher nicht uneingeschränkt begrüßen.

[Einer Haftung eines Erstehers für nicht aus dem Grundbuch ersichtliche Wohngeldrückstände des Voreigentümers stehen auch zwingende Bestimmungen des ZVG in derzeit gültiger Fassung entgegen.]