Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 1.5 Abgrenzungen

1.5.1 Generalunternehmer-/Generalübernehmervertrag

Rz. 414

Wenn ein Dritter dem Erwerber nicht das Eigentum am Grundstück verschafft, sondern auf einem ihm fremden Grundstück, meist das des Auftraggebers, baut, spricht man von einem Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag. Generalunternehmer- und Generalübernehmervertrag unterscheiden sich dadurch, dass der Generalunternehmer einen (Groß-)Teil der Bauleistungen (mehrere Gewerke) selbst erbringt, während der Generalübernehmer sämtliche Leistungen an sog. Nachunternehmer weitergibt.^[1] Ob und in welchem Umfang sie neben der Bauausführung andere Leistungen übernehmen, etwa Architektenleistungen, hängt von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab.

Steht der Grundstücksverkäufer dem Generalunternehmer oder Generalübernehmer nahe, kann ein Fall verdeckter Bauträgerschaft vorliegen. Jedenfalls dann ist auch der Bauvertrag zu beurkunden.^[2]

Hinweis

Generalunternehmer kein Bauherr

Weder Generalunternehmer noch Generalübernehmer sind "Bauherr". Zwar beauftragt der Generalunternehmer in seinem Namen und auf seine Rechnung wenigstens einen Teil der Bauleistungen an Nachunternehmer. Dadurch wird er aber nicht Bauherr. Diese Eigenschaft bleibt vielmehr bei seinem Auftraggeber, der den bestimmenden Einfluss auf das gesamte Baugeschehen behält, für die wirtschaftliche Durchführung des Bauvorhabens auf seinem Grundstück im Rahmen des vereinbarten Werklohns und sonstiger zu erwartender Kosten zu sorgen hat und das sogenannte Bauherrenrisiko trägt.

Rz. 415

Nach der allerdings vor "Entdeckung" der Rechtsfähigkeit der Außen-GbR entwickelten Rechtsprechung ist auf den Generalunternehmer-/Generalübernehmervertrag die MaBV nicht anwendbar.^[3] Generalunternehmer oder Generalübernehmer seien nicht Bauherr. Auch sei ein Schutzbedürfnis vor Überforderung eines Erwerbers, etwa mit zu hohen Raten, nicht gegeben. Vielmehr gewährleiste bereits das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB, dass jedenfalls in Formularverträgen Abschlagszahlungen mit dem Baufortschritt in Einklang stehen müssen. So seien etwa AGB-Bestimmungen in einem finanzierten Fertighausvertrag, "dass 14 Tage nach der Montage des Hauses 90 % des Werklohns zur Zahlung fällig sind, ohne dass es auf den Wert der tatsächlich erbrachten Bauleistungen ankommt", nach § 307 BGB unwirksam.^[4]

[1] BGH v. 26.1.1978, VII ZR 50/77, NJW 1978 S. 1054.

[2] Weitergehend Grziwotz in FS Koeble [2010], S. 297, 306.

[3] BGH v. 26.1.1978, VII ZR 50/77, NJW 1978 S. 1054; BVerwG v. 10.6.1986, 1 C 9/85, NJW 1987 S. 511.

[4] BGH v. 10.7.1986, II ZR 19/85, BauR 1986 S. 694.

1.5.2 Bauherrengemeinschaft (Bauherrenmodell)

Rz. 416

Wenn sich mehrere Personen als Gesellschafter in Form einer GbR oder KG zusammenschließen, Miteigentumsanteile an einem Grundstück erwerben und die Errichtung des Bauvorhabens durch einen Generalunternehmer durchführen, spricht man von einer Bauherrengemeinschaft. Nach Fertigstellung des Bauvorhabens soll dieses in der Regel durch vertragliche Begründung i. S. v. § 3 WEG in Wohnungseigentum umgestaltet werden.^[1] Gibt es einen "Initiator", tritt dieser regelmäßig als Baubetreuer auf, wobei auch zusätzliche Leistungen, wie z. B. die Vermittlung der Zwischen- und Endfinanzierung sowie Vermietungsgarantien von ihm oder von ihm beauftragten Firmen erbracht werden.^[2] Die Begründung von Wohnungseigentum in einem solchen Bauherrenmodell unterscheidet sich von der Begründung durch Bauträgervertrag vor allem dadurch, dass die Bauherren vor Baubeginn das Eigentum am Grundstück gemeinsam erwerben und nach ihrem Anteil bezahlen. Wegen Bauleistungen tritt allein die GbR in Vertragsbeziehung mit den am Bau Beteiligten. Neben ihr haften entsprechend § 128 Satz 1 HGB auch die Gesellschafter.^[3] Gesetzliche Vertreter der GbR sind nach §§ 709 Abs. 1, 714 BGB alle Gesellschafter, sofern nicht der Gesellschaftsvertrag etwas anderes vorsieht.^[4] Soweit eine GbR durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet und ihr somit Rechtsfähigkeit zuerkannt wird, ist auch § 31 BGB auf sie entsprechend anwendbar.^[5] Ein zum Schadensersatz verpflichtendes Handeln ihrer geschäftsführenden Gesellschafter muss sich die Gesellschaft zurechnen lassen.^[6]

[1] Vgl. u. a. BGH v. 18.6.1979, VII ZR 187/78, BGHZ 75 S. 26, 28.

[2] Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, Die Immobilie im Zivil- und Steuerrecht, Kapitel 6 Rn. 57 ff..

[3] BGH v. 29.1.2001, II ZR 331/00, NJW 2001 S. 1056; BGH v. 27.9.1999, II ZR 371/98, NJW 1999 S. 3483.

[4] BGH v. 6.4.2006, V ZB 158/05, NJW 2006 S. 2191; BGH v. 23.10.2003, IX ZR 324/01, NJW-RR 2004 S. 275.

[5] BGH v. 3.5.2007, IX ZR 218/05, NJW 2007 S. 2490, 2491 m. w. N.

[6] BGH v. 3.5.2007, IX ZR 218/05, NJW 2007 S. 2490, 2491 m. w. N.